Ce tableau recense les SCPI ayant connu les plus fortes baisses de prix de part depuis 2023.
Note importante : il s’agit uniquement de la baisse du prix de part, pas de la performance totale en incluant les loyers perçus.
Ces baisses ne sont pas des cas isolés. Elles concernent surtout des SCPI très exposées aux bureaux, achetés cher avant la remontée rapide des taux.
Ce qui me frappe personnellement, c’est que ces produits ont été largement vendu comme « sécurisés » ou « très peu risqués » par de nombreux CGP, au motif qu’ils reposent sur de l’immobilier.
Un risque rarement mis en avant dans les discours commerciaux apparaît aussi clairement aujourd’hui : la liquidité.
Fin 2024, on comptait environ 2,4 Md€ de parts en attente de retrait, contre 142 M€ fin 2022 (x17 en deux ans).
Je cite l’article :
Concrètement, ça veut dire que des milliers d’épargnants veulent sortir et ne peuvent pas. Ils ont demandé le rachat de leurs parts il y a six mois, un an, deux ans. Ils attendent toujours. Sur certaines SCPI, les délais théoriques de remboursement dépassent la décennie. Sur Primovie, 1,36 million de parts attendent d’être rachetées. Au rythme actuel de compensation (quasi nul), certains calculent 130 ans d’attente. Sur Primopierre, le calcul donne 1’144 ans. C’est absurde, évidemment. Aucune SCPI ne survivra un siècle dans ces conditions. Mais ça donne une idée de l’ampleur du blocage.
[…] un gérant de Praemia confiait l’année dernière à ses distributeurs qu’il ne voyait pas de retour à la normale avant dix ans. Et il ne parlait même pas des retraits.
Ce tableau rappelle une réalité : l’immobilier est un actif risqué. Les SCPI n’y échappent pas, bien au contraire.
Et pourtant, elles continuent aujourd’hui d’être vendues comme comme des placements peu risqués. Certains conseillers proposent même aux épargnants de s’endetter avec des crédits immo ou conso, avec des taux allant jusqu’à 8%, pour en acquérir des parts…
Peut être regarder ses/les SCPI sur une plus longue période pour quantifier si ce placement est bon ou mauvais
Ceci dit, recevoir une rente mensuelle et savoir son capital investi qui ne va pas prendre des coups de rabais importants…seul un bien physique en direct peut répondre à cette problématique ( pour les puristes en immobilier : l emplacement est gage de réussite )
D’ici 2029, environ 54 milliards d’euros de bureaux franciliens pourraient être mis en vente. Problème : le marché ne peut en absorber que 15 milliards. C’est le chiffre central de l’étude Knight Frank citée dans l’article.
Ce qui se vend encore sans trop de mal : les petites surfaces parisiennes, bien desservies en transports, avec plusieurs locataires. Ce qui coince : les gros volumes du croissant ouest (Boulogne, Levallois, Neuilly…), souvent vides, et qui coûtent jusqu’à 2M€/an à entretenir par tranche de 10 000m2. L’option de les convertir en logements ou en locaux scolaires est techniquement faisable, mais administrativement complexes, et hors de portée pour la plupart des SCPI.
La situation est d’autant plus délicate pour les SCPI qu’elles ont moins de marge de manœuvre que les grands institutionnels. Résultat : certaines pourraient diviser leurs loyers par deux pour trouver preneur, et sur les 28 milliards d’actifs SCPI arrivant à maturité d’ici 2029, seulement 9,2 milliards seraient vendables dans les conditions actuelles.
La décote sur les parts de SCPI « bureaux Ile-de-France » que beaucoup ont encaissée ces deux dernières années n’est probablement pas terminée.
J’en ai également fait un post sur le subreddit r/Cayas :
Question : est ce que les SCPI restent aussi horrible en demembrement ?
Ok c’est pas un placement super, mais si on peut l’avoir a -30% ou plus, est ce que ca devient plutôt OK ou pas du tout ? C’est pas rien comme ristourne tout de même
je suis collé avec des parts de PFO2 , c’est pire que H2O AM … mes parts de Multibonds étaient rendues illiquides mais au moins j’avais finalement réussi à sortir en PV …
ça commence à sentir le sapin
@Nicolas , peut être renommer le sujet pour en faire une file dédiée au carnage des SCPI ?
Sur le marché action 60% sur un titre ? C’est arrivé très souvent
La grosse différence c’est la liquidité. Et on a beau penser investir sur le long terme et se dire que la liquidité c’est pas si grave, c’est la preuve que si
À rappeler aussi que sur le long terme certaines SCPI s’en sont aussi bien sorties aussi comme immorente (9% de TRI sur 35 ans…), se focaliser sur le pire exemple historique n’est pas très représentatif. Mais ça doit servir comme avertissement.
Ce sera intéressant dans le futur de voir comment les modèles plus récents de SCPI diversifiées et investies à l’étranger vont réagir aux différentes crises. La plus ancienne, corum origin a bien résisté aux crises pour le moment.
C’est même la norme ! Plus de 8 actions sur 10 ont subi un abaissement d’au moins -60% d’après cette étude de Morgan Stanley. Une sur deux s’est même pris un -85% ou pire dans les dents.
Tu n’as aucun impôt sur la plus value, par contre tes parts en démembrement sont illiquides pendant la durée du démembrement. J’en ai pris un tout petit peu « pour voir » sur un démembrement de 8 ans, et je peux te dire que c’est sacrément long. La SCPI sur laquelle j’ai pris des parts n’a pas décoté, je n’ai pas besoin des fonds, mais si je le pouvais, je vendrais tout et reinvestirais les fonds sur mon CTO. La liquidité est sous-cotee à mon sens.
Il faut faire du démembrement croisé dans ce cas avec sa société qui achète l’usufruit, pour ceux qui le peuvent (sci par exemple ou pour les indépendants)
Acheter la nue propriété seule c’est rarement la meilleure chose à faire, sauf cas particuliers
Et les clés de démembrement sont souvent plus favorables sur 5 ans
Par exemple pour iroko atlas sur 5 ans :
En perso ça fait 4,83% de TRI avec 79% pour la nue propriété. Gain total de 26,6% sur 5 ans. Et c’est net de tout impôt.
Côté société avec 21% pour l’usufruit, et un rendement net de fiscalité étrangère de 5% raisonnable (l’année dernière 7,75% mais intenable sur le long terme) :
Gain total pour un IS de 15% : 34,05%, un TRI de 10,64%, net d’IS
Gain total pour un IS de 25% : 44,05%,un TRI de 13,44%, net d’IS
Cela sous entend que vous avez d’autres bénéfices imposables à l’IS dans votre société et que l’amortissement de l’usufruit permet de gommer ces bénéfices.
Calculs faits avec ia que j’ai vérifié à vue d’oeil mais j’ai pû me tromper
Si je suis en plein accord avec le constat concernant les SCPI « du passé », je crois que les SCPI récemment arrivées sur le marché en ont tiré bon nombre de leçons :
Elles sont plus « agiles » (investissement contenu pour chaque nouvelle acquisition),
Elles sont diversifiées géographiquement,
Elles sont diversifiées sectoriellement.
Après avoir beaucoup lu sur le sujet, j’ai tout récemment investi en SCPI en suivant plusieurs règles :
SCPI à fort développement européen (moyenne 17% France / 83% Europe), ce qui me permet, outre une répartition géographique, de diminuer ma pression fiscale, l’IR des SCPI européennes étant prélevé à la source à un taux plus favorable qu’en France.
SCPI diversifiées, ce qui me permet de contenir mon exposition aux bureaux (18%) ; en choisissant des SCPI récentes, j’évite notamment celles qui sont « scotchées » avec des bureaux franciliens invendables.
Valeur de reconstitution permettant d’envisager une augmentation de la part à moyen terme.
Panachage entre 8 SCPI pour répartir le risque.
Achat de 3 SCPI sur les 8 sans frais de souscription ; je ne suis donc pas bloqué pendant 10 ans avant de les revendre (même si leurs frais de gestion sont évidemment plus importants).
Dans mon cas (retraité dans 5 ans n’ayant pas besoin de revenus immédiats), j’ai acheté ces SCPI en nue-propriété 5 ans, donc avec une décote du prix de la part (entre 20% et 27%).
A partir des hypothèses suivantes :
TMI de 11% (limite tranche 30%),
Valeur de part inchangée dans 5 ans (raisonnable compte tenu de leur valeur de reconstitution actuelle),
TD moyen de 6% brut (de 7% à 9,4% délivré en 2025 pour les 8),
Mes projections me donnent en 2031 un rendement net après impôt compris entre 4,25% et 4,80% suivant l’évolution de mon TMO (à prendre en compte pour le calcul de l’IR issu d’une SCPI européenne).
Je n’aurai certes aucun revenu entre 2026 et 2031, mais l’achat en NP avec décote revient à un gain net de plus de 5% annualisé, toujours en considérant un prix de part stable. Et je ne compte pas le cashback obtenu (2% moyen sur la totalité de mon investissement) …
Après c’est comme pour tout investissement, il y a une part de risque (diminution de la valeur de part, TD en baisse) qu’il faut tenter de réduire au maximum et « s’éduquant », en l’occurrence en lisant les bulletins trimestriels dans le but de vérifier plusieurs indicateurs (valeur de reconstitution, TOF, ratio d’endettement, RAN, …).
PS : je n’ai aucune SCPI à vendre, je ne suis ni courtier ni CGP, je souhaitais juste partager mon avis ! Premiers résultats de mon « expérience » dans 5 ans …
Ce que les SCPI nouvelles générations ne résolvent pas, et qui est le point noir #1 des SCPI qui ont subi une forte décote, c’est la liquidité très faible en cas de forte baisse de la part. La liquidité est une qualité sous-évaluée à mon sens, et celle des SCPI est par nature très faible. D’ailleurs il serait très difficile pour vous de revendre si besoin vos parts en nue-propriété avant la reconstitution de la pleine propriété. 5%/an pendant 5 ans pour un produit 100% illiquide sur la période ne me semble pas incroyable non plus. Je l’ai fait à titre personnel « pour voir » justement, et je ne le referai pas !
Comète : aucune exposition France, TD 2025 élevé (9%).
Corum Origin : la moins « jeune » et exposée à 58% aux bureaux, mais elle a montré sa résilience depuis sa création en 2012, notamment en traversant la période Covid sans véritablement trembler ; TD très stable, 6,50% en 2025.
EdR Europa : 93% Europe, TD 2025 élevé (8,75%), avec un prix de part qui pourrait augmenter en juin ou juillet prochain.
Iroko Atlas : pas de frais de souscription, 100% Europe, TD 2025 élevé (9,41%) mais à prendre avec des pincettes car SCPI créée en 2025 ; petit pari, lié à la bonne gestion de la SCPI Iroko Zen.
Iroko Zen : pas de frais de souscription, 29% France / 71% Europe, TD 2025 (7,14%) qui reste élevé depuis sa création en 2020.
Sofidynamic : frais de souscription 2%, 53% France / 47% Europe mais une évolution forte vers l’Europe prévue en 2026, TD 2025 élevé (9,04%), et un prix de part qui pourrait être revalorisé avant la fin de l’année ; grosse décote en NP (27%).
Transitions Europe : 100% Europe, TD 2025 7,60%.
Wemo One : 4% bureaux / 86% Europe, TD 2025 très élevé (15,27%) mais « biaisé » et qui ne sera certainement pas reconduit sur le long terme. C’est un plus gros pari que Iroko Atlas, mais je l’ai achetée juste avant la revalorisation de la part (5%) ; sans pouvoir désormais profiter de cette revalorisation pendant au moins 1 à 2 ans, à mon humble avis il serait plus raisonnable d’observer son comportement pendant cette période avant d’y souscrire.
A savoir que chacune représente entre 10% et 15% de mon portefeuille, donc répartition équilibrée. J’ai obtenu la répartition 17% France / 83% Europe (je souhaitais me limiter à 20% en France) au prorata du « poids » de chaque SCPI dans mon portefeuille ; idem pour la répartition sectorielle (là encore je ne voulais pas dépasser 20% d’exposition aux bureaux).
Outre que la NP 5 ans corresponde parfaitement à mon objectif de retraite (et du besoin d’un complément de revenus) dans 5 ans, le TRI est maximal dans cette hypothèse.
