Quelle allocation pour un revenu passif diversifié?

Allocations & stratégies
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Hello tout le monde :waving_hand:

Premier message sur le forum donc je commence par vous dire merci pour Cayas et tout le contenu pédagogique associé :folded_hands:

Que fais-tu dans la vie ?

J’ai 34 ans, en couple. Actuellement en transition

  • professionnelle → premier mois d’ARE puis ARCE à venir pour activité freelance après avoir été salarié en marketing dans plusieurs start-up

  • personnelle → déménagement pour vivre quelques temps à l’étranger

Comment est née ton envie d’investir ?

Ayant connu les huissiers qui venaient taper à la porte étant petit, j’ai très rapidement compris l’importance de l’argent dans la vie et l’investissement s’est très vite imposé à moi même si j’ai fait toutes les erreurs classiques dans mon parcours (et en fait encore beaucoup !)

Quels sont tes objectifs ?

Après avoir constitué un patrimoine relativement conséquent principalement grâce à la vente de BSCPE d’une de mes précédentes expériences pro, mon objectif aujourd’hui est de devenir libre financièrement courant d’année prochaine via un revenu passif régulier pour pouvoir choisir mes projets pro et travailler au rythme qui me convient tout en voyageant :slight_smile:

Mon profil de risque

J’ai toujours eu une faible aversion au risque avec une part très importante de cryptos par ex (et des drawdowns de 60+% sans que cela me gène pour dormir) et j’ai longtemps vu les actions comme mes positions “défensives”. Aujourd’hui, étant donnés mes objectifs, je dirais que je garde un profil offensif mais plus équilibré qu’avant.

Une anecdote sur ton parcours financier ?

J’ai mis des grosses sommes en cryptos et ayant vécu d’autres cycles par le passé, j’ai appris à prendre des gains sur la montée, sauf que j’ai “sécurisé” une partie de mes gains en stablecoins et un des principaux (l’UST) est tombé à zéro me faisant perdre des dizaines de milliers d’euros que je pensais naïvement avoir sécurisé …

Mon patrimoine actuel

Principalement constitué d’immobilier “improductif” (RP, une maison héritée et une maison en indivision) et de non côté (des start-up) illiquide - cf ci-dessous :

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Pour atteindre mon objectif d’indépendance financière, je souhaite revoir l’allocation de mon patrimoine en :

  • minimisant les frais globaux

  • le rendant liquide (vente de la partie immo sur laquelle j’ai la main notamment)

  • constituant un revenu passif

Le réajustement de mon allocation à challenger

Assurance Vie Yomoni

J’ai une AV de plus de 8 ans chez Yomoni (255k€ dont 43k€ de plus-values) en gestion pilotée profil 10/10 (1,6% de frais annuels totaux !). Je ne réalise qu’aujourd’hui l’impact énorme de ces frais composés.

⇒ Je souhaite donc effectuer une sortie progressive en maximisant l’abattement des 4600€ de PV / an soit +/-26,5k€ / an à sortir post prélèvements sociaux.

  • Retrait décembre-2025 : 26,5k€ à ré-investir

  • Retrait janvier-2026 : 26,5k€ à ré-investir

  • A partir de 2027 : retraits de 26,5k€ / an comme base de revenu passifs jusqu’à épuisement

→ 53k€ à ré-investir à court terme

PEA Ramify

Dans la même veine, j’avais ouvert un PEA chez Ramify il y a quelques mois mais là aussi en gestion active (soit 1,2% de frais annuels totaux) rempli à 100%.

⇒ J’ai demandé la clôture pour en ouvrir un autre en gestion libre chez Bourso pour faire un 100% MSCI ACWI sans prise de tête. Et au bout de 5+ ans, en fonction de mes besoins de revenu complémentaire, faire des retraits.

Dette privée Ramify

J’avais également investi 100k€ dans une poche de dette privée (Morgan Stanley Dette Privée Europe) dans l’optique d’obtenir un revenu passif - objectif de distribution de 8,5% / an net de frais et bruts de fiscalité.

⇒ Je ne compte pas y toucher pour le moment car je suis dans la période de lock-up et investissement semi-liquide. Ce sera une des composantes de mes revenus passifs des premières années.

Epargne à investir

Entre l’argent en attente sur un livret Bourso+ (2% bruts / an) et les 2 premiers rachats sur mon AV, j’aurais 200k€ à investir.

⇒ Je compte répartir cette somme en 3 poches :

  • 50% ETF MSCI ACWI dans un compte titre

  • 25% BTC via un ETN dans un compte titre (ma conviction long terme)

  • 25% Fonds Euro sur AV la France mutualiste de plus de 8 ans (ma partie défensive)

Vente RP

J’ai mis en vente ma RP (+/-750k€ net vendeur attendus) avec un crédit affecté très intéressant (taux nominal à 0,63% et reste à rembourser de 520k€).

⇒ Je souhaite mettre l’équivalent de la partie à rembourser sur du sécurisé (monétaire / fonds euro) et le reste sur des SCPI européennes diversifiées pour garder une bonne exposition immobilier et alimenter mon revenu passif progressivement.

Idem, une fois la maison vendue, je souhaite investir moitié en MSCI ACWI et moitié en SCPI européennes diversifiées

Mes questions

  • Que pensez-vous de cette ré-allocation au vu de mes objectifs de revenus passifs ?

  • Pour sécuriser la somme du crédit immo à rembourser et obtenir le meilleur rendement possible sans risque, le fonds euro serait la meilleure option ou il y a mieux ?

  • Preneur de toute remarque / critique constructive pour m’aider à avancer au mieux donc n’hésitez pas :slight_smile:

Merci beaucoup pour votre aide :folded_hands:

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Acheter des parts de SCPI à crédit
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Salut Antod,

Bravo ! +2.5 millions à 34 ans, c’est un très bel accomplissement.

Pour info, le PEA est transférable. J’imagine que c’est trop tard côté Ramify. Pour quelques mois, ça ne va pas changer grand chose.

Avant de faire mes remarques, deux questions :

  • Tu peux nous en dire plus sur l’aspect “dépenses” ? Quel est ton niveau de vie actuel ? Combien souhaites-tu tirer mensuellement/annuellement de tes investissements ? Après la vente de ta RP, tu loues (si oui, quel impact sur tes dépenses mensuelles) ou tu rachètes ?
  • Es-tu renseignée sur la communauté FIRE (Financial Independance Retire Early) ? C’est mon dada et je pourrais écrire des pavés dessus, mais je préfère adapter mes explications à ce que tu sais déjà.
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Merci @MarineH pour ta réponse :slight_smile: Mes éléments de réponses ci-dessous pour compléter :

  • Pour le PEA, j’avais lu que c’était souvent galère de faire un transfert donc comme il n’avait que quelques mois d’ancienneté, j’ai préféré le fermer pour rouvrir le nouveau.

    • D’ailleurs, côté banques en ligne, je suis chez BoursoBank et Trade Republic → Je pensais partir sur Bourso pour pouvoir potentiellement utiliser le lombard à l’avenir si besoin de liquidités mais j’ai l’impression que les frais sont encore plus bas chez Trade. Une recommendation entre les deux ?

  • En terme de dépenses, je suis actuellement à 4600€ / mois en moyenne

    • Dont 2300€ de crédit immo+assurance emprunteur pour ma RP → L’objectif est de couvrir cette dépense avec le fruit de la vente de ma RP (intérêt des 500k€ en placement sécurisé à définir + des loyers 250k€ en SCPI européennes + complété avec retrait sur le placement sécurisé si besoin)
    • dont 300€ de frais directement liés à ma RP → que je n’aurais plus en partant
    • Je serai dans des pays “peu chers” en 2026 → j’ai estimé à 2000€ / mois maximum mes dépenses mensuelles tout inclus (locations incluses donc)
    • En 2027, je ne sais pas encore mais je pense que je resterai en location

  • En terme de revenus de mes investissements, à terme, j’aimerais arriver à 3000€ nets / mois on-top du remboursement de mon crédit immo donc 5300€ / mois en tout provenant des revenus de mon capital

    • sur 2026, si je vends ma RP rapidement et place l’argent de la vente comme indiqué plus haut + les ARE/ARCE, je n’ai pas besoin de revenus complémentaires mais je souhaite initié dès maintenant la génération d’un revenu passif pour le faire grossir progressivement en suivant un plan clair pour attendre mon objectif de 5300€ / mois à terme

  • Et oui, j’avais vu quelques vidéos sur les FIRE : je connais les grandes lignes mais dans la phase de consommation du capital, je n’étais pas très à l’aise avec la règle des 3/4% long terme basé uniquement sur des actions d’où ma volonté de compléter avec des SCPI européennes et du monétaire

Question subsidiaire : que pensez-vous des SCPI européennes diversifiées en direct ? Dans mon objectif de revenu passif et de diversification au-delà des actions, je trouvais que ça collait pas mal. Mais quid d’investir via assurance vie pour plus de liquidité associée par ex Vs les frais supplémentaires ?

Merci encore

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Ici tu ne trouveras pas beaucoup d’amour pour les SCPI et pour cause : faible liquidité, frais élevés, fiscalité peu avantageuse pour la part en France des SCPI européennes, rendement/risque pas si fou que ça…. Bref, pas le meilleur placement pour ça, surtout que sur les 12% environ de frais d’entrées sur une SCPI, en AV, tu ajoutes d’autres problèmes : un cap sur la quantité de SCPI en AV (tu peux très rarement avoir 100% de tes avoir en AV en SCPI), des frais en plus et si tu veux du Corum par exemple (hors erreur de ma part) tu n’as que l’assurance vie de Corum qui le propose et donc tu es obligé de prendre dans ce cas leur fond euro et leurs fonds Obligataire/etc…

Après, si tu vas à l’étranger, c’est un peu plus dur de t’aider car la fiscalité sera bien différente et dans ce cas, tu perds l’avantage des PEA et Assurance Vie selon là où tu vas (par exemple : un CTO est plus avantageux en belgique vu que tu ne paies rien sur les plus-values).

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Disclaimer : ta situation est complexe. Ici, on aura jamais vraiment tout le détail, donc à toi de faire la part des choses.

J’ai pas trop le temps de rentrer dans le détail de l’allocation aujourd’hui (+1 Rhist), mais déjà quelques points qui m’interloquent :

I / Conserver ton prêt immobilier après revente de la RP
Je mets ma casquette de prof de droit. Le prêt immobilier standard a une clause d’aliénation (ou clause d’exigibilité anticipée), ça veut dire que la vente du bien impose un remboursement immédiat du capital restant.
Si tu es dans le cas classique, tu ne pourras donc pas “garder ton crédit” après la vente.
→ S’agit-il d’un prêt immobilier adossé à ton revenu ? Que dit ton contrat ?

II / AV Yomoni :
d’accord avec toi sur le fait d’optimiser l’exonération d’IR avec un retrait 2025/un retrait début 2026. Mais au-delà de ces quelques mois, les frais de gestion vont être nettement supérieurs à l’économie d’impôt que tu ferais en attendant.
Donc, on réfléchit en rentabilité nette nette (après FRAIS et après IMPÔTS). Niveau taxation :

    • Les prélèvements sociaux sont toujours dûs : 17,2%
    • Sur l’IR :
      • 4200€ d’abattement sur les intérêts/plus-values
      • puis 7,5% sur la part des gains correspondant à max. 150K€ de versements.
      • puis 12,8% sur le reste (équivalent PFU)

Tu peux probablement maximiser la tranche à 7,5% en faisant un gros retrait 2025 / finir en 2026, mais pour l’instant partons avec ton plan. Maths de coin de table (à checker) : 255K dont 43K de plus-value. Moins la récupération 2025 = environ 228K€ restant dont 38.8K de plus-value.

Imposition si on sort tout en 2026 : total d’impôts à payer : 10K€

  • Prélèvements sociaux inévitables (17.2%) = 6673€ PS
  • Impôt sur le revenu : 3315€
    • Abattement de 4200€ = 0€ IR
    • Tranche à 7.5% (65% des gains, on soustrait l’abattement de 4200€) = 21K imposés à 7.5% = 1577€ IR
    • Tranche à 12.8% (PFU normal) : 13.5K imposés à 12.8% = 1738€

Frais de gestion Yomoni sur 1 an : 3650€ en 2026.

Donc tu va payer plus de frais de gestion en 1 an que d’IR si tu sortais tout. On voit bien là la limite de l’avantage fiscal de l’AV. Evidemment, il y a la perspective que tes gains grossissent (pas garanti)… auquel cas ça retarde encore plus la sortie “optimisée IR”… ce qui fait plus de frais de gestion… tu as compris.

III / Vivre à l’étranger : Où à l’étranger ? L’ARE et l’ARCE ont des conditions assez strictes sur l’endroit (limité à l’UE) et la durée (3 mois renouvelable une fois).

Ça dépend vraiment de tes plans, et de combien de temps tu comptes vivre à l’étranger. C’est sûr que ça ajoute un degré de complexité en plus. La fiscalité impacte surtout la sortie. Si tu comptes rentrer en France un jour, tu peux toujours ouvrir/remplir ton PEA et le laisser dormir au moins jusqu’à maturité ; sortir les fonds qu’en étant de nouveau domicilié en France.

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Merci @Rhist pour ton retour. Je comprends et je suis conscient que c’est un investissement loin d’être parfait mais la question que je me pose dans une logique de diversification / volonté de s’exposer à l’immobilier, c’est quelle solution privilégier si ce n’est pas les SCPI ?

  • L’immobilier en direct, j’ai déjà donné et avec un locataire en impayés et toute la gestion associée, je ne veux plus m’y frotter. Et pas du tout diversifié avec mon budget
  • Les foncières cotées sont beaucoup plus corrélées au marché action “classique” il me semble donc pas vraiment utile dans une logique de diversification

A contrario, de ma compréhension à date des SCPI, elles présentent plus d’avantages :

  • Fiscalité réduite si on prend 100% de SCPI européennes
  • 0 gestion car 100% passif
  • Assez fortement décoléré du marché actions classique
  • Forte diversification sectorielle et géographique si je pars sur des SCPI diversifiées
  • Rendement assez intéressant pour de l’immo (4-5% net d’impôts pour des SCPI européennes diversifiés récentes)
  • Frais élevés mais pas de frais d’entrée sur les SCPI récentes et les frais de gestion sont déjà comptés dans la perf nette d’impôts que j’affiche plus haut et 4-5% nets d’impôts pour de l’immo, ça me convient très bien

Le plus gros point noir me semble être la liquidité mais c’est pire sur de l’immo en direct. Donc je ne vois pas bien quel autre moyen de s’exposer vraiment à l’immo serait mieux que les SCPI à ce stade mais je creuse encore :detective:

Et je pars à l’étranger mais je vais rester domicilié fiscalement en France :slight_smile:

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Merci beaucoup @MarineH : hyper intéressante la simulation entre retrait d’un coup de l’AV ou annuel en fonction de l’abattement. Je pensais naïvement que l’avantage fiscal après ces 8 ans surpasserait l’impact des frais mais je vais me poser dessus pour regarder ça, merci !

Pour le crédit immobilier, oui, tu as raison - c’est un risque que je suis prêt à prendre car en m’étant renseigné, j’ai vu que le seul risque était une demande de la banque de remboursement sous quinzaine de tout le restant dû d’où l’idée de mettre cet argent sur un placement sécurisé. Et confirmé avec mon notaire, étant donné qu’il à crédit logement au milieu, la banque ne sera pas notifiée de la vente. J’ai d’ailleurs eu cas le cas dans un précédent prêt où je ne savais même pas qu’il fallait rembourser le prêt et j’ai contacté la banque 2 ans après pour leur dire mais ils ne s’en étaient même pas rendu compte ..

Enfin, pour l’ARE, je ne le toucherai que sur les 2 prochains mois (en France) et ensuite je vais relancer une micro enterprise et demander l’ARCE et mon conseiller m’a dit que si je le faisais avant de partir, j’avais complètement le droit d’être géographiquement où je le souhaitais car plus inscrit à France Travail à partir du moment où je passais sur l’ARCE dans le cadre de ma création d’entreprise donc normalement, je suis bon de ce côté-là.

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Ouais, alors. Pensées en vrac sur les SCPI :

  • Tu investis d’abord dans une société de gestion. Qui peut unilatéralement abaisser la valeur de tes parts, ou diminuer leurs distributions. Pas de gestion certes, mais aucun contrôle non plus. On ressort l’adage : depend on someone for your food, and you give them the power to starve you.
  • C’est pas un monolithe les SCPI : il y a des différences MAJEURES de performance selon les sociétés de gestion (et souvent un ticket d’entrée élevé sur celles vraiment de qualité). Difficile de savoir si on est dans les “gagnantes” ou les “perdantes”, les performances du passé ne préjugeant pas des performances du futur.
  • Produit très lucratif pour les gérants. Certains ont des pratiques prédatoriales fortes. Tout un écosystème a intérêt à vendre leurs bienfaits et a étouffé les coups bas. EDIT / L’AMF a fait un sévère rappel à l’ordre d’ailleurs il y a quelques mois.
  • Beaucoup des secteurs sur lesquels reposent les SCPI (immobilier commercial et professionnels) ont énormément souffert du COVID, qui a transformé notre manière de travailler et voyager. Secteur en berne.

Les SCPI financées à crédit, c’est un gros :triangular_flag::triangular_flag::triangular_flag:(mais c’est pas ce que tu as l’air de vouloir faire). Les SCPI “normales”, c’est extrêmement variable et nécessite un vrai travail de recherche et de comparaison.

On peut argumenter des pour/contre, on te mets en garde sur le “je vais mettre 375K en SCPI”. Mais à mon sens, il y a une discussion allocation plus large à avoir (que j’ai pas le temps d’écrire aujourd’hui).

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Oui, je comprends et merci pour les mises en garde. Je ne suis clairement pas attaché aux SCPI (aucune à date dans mon patrimoine d’ailleurs). Mais j’essaye de prendre du recul et trouver un moyen de rester bien exposé à l’immobilier et à date, les SCPI me semblaient être la moins mauvaise des solutions.

Et justement, certains points que tu mentionnes comme des problèmes, je les vois comme des opportunités. Typiquement, le COVID et les prix de l’immobilier qui se sont bien effondrés ces dernières années sont - il me semble - une grosse opportunité pour toutes les SCPI récentes diversifiées géographiquement et sectoriellement (Iroko, Comète, Transition Europe etc) qui ont constitué leurs actifs à bas coût et laisse donc présager des bonnes performances sur les années à venir.

Mais je vais continuer à creuser pour voir s’il y aurait mieux que les SCPI bien choisies par rapport à ma grille de lecture pour m’exposer à l’immo :slight_smile:

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Hello @Antod, félicitations pour ta situation !

Comme déjà évoqué par @MarineH, notre position générale sur les SCPI :

La position de Cayas : investir en SCPI n’est presque jamais une bonne idée pour l’épargnant.
Les Français sont déjà très exposés à l’immobilier via leur résidence principale.
Les SCPI comportent de nombreux risques pour un rendement finalement assez moyen (un rendement ajusté du risque peu attractif).
On dépend fortement de la société de gestion, un risque souvent minimisé alors qu’on nous vend la “sécurité” de l’immobilier.
Ce sont des produits très poussés par les CGP, qui sont fortement rémunérés pour les commercialiser (jusqu’à 10 % des montants investis).
Les SCPI sans frais d’entrée compensent via des frais de gestion élevés et difficiles à identifier clairement.
Ce n’est absolument pas une priorité pour une bonne gestion de patrimoine, selon nous.

Pour s’exposer à l’immobilier, les REITs me semblent être une option plus pertinente.
À noter que ce n’est pas parce que la volatilité est moins visible en SCPI qu’elle est inférieure à celle des REITs.

C’est le même argument que pour le private equity soi-disant “moins volatil” que les actions : la volatilité est simplement masquée par l’absence de valorisations fréquentes, alors que la valeur des actifs fluctue tout autant (c’est vrai aussi pour l’immobilier).

Par ailleurs, s’exposer à l’immobilier hors résidence principale n’est pas une nécessité pour une bonne allocation patrimoniale. Cela peut être intéressant si l’on a le goût et le talent pour la gestion en direct : acquisition, travaux, relation locataire, etc. Dans ce cas, ce n’est plus un investissement passif, mais un second métier.

En résumé, l’immobilier financiarisé présente généralement un rendement ajusté du risque plutôt faible.

Ta situation est complexe et nécessite une vraie analyse. Tu pourrais également envisager une allocation incluant de l’obligataire, des matières premières, ou des managed futures, chacun de ces éléments pouvant être discuté en détail.

Avec une faible aversion au risque, conserver une poche importante en World ACWI reste une bonne option.

Concernant ta question :

En l’absence d’AV de plus de 8 ans, je me serais plutôt tourné vers de l’obligataire sur CTO, idéalement avec des échéances qui correspondent à la date de fin de ton crédit pour éviter le risque de taux. Ou potentiellement du monétaire.

Dans ton cas, il faudrait analyser précisément la situation de tes assurances-vie.
Si tu as déjà versé plus de 150 k€, tu seras de toute façon soumis à la flat tax de 30 % sur les plus-values (après abattement annuel).
L’AV peut alors perdre rapidement son intérêt fiscal.

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Les SCPI financées à crédit, c’est un gros :triangular_flag::triangular_flag::triangular_flag:

Euh … A la lecture de ton post, j’ai quelques sueurs froides. Je viens, malheureusement du coup, d’investir dans des SCPI à travers un crédit, justement, après des semaines / mois d’hésitations, avoir beaucoup lu, écouté, calculé, :-(. In fine, j’ai conclu que ca restait un investissement intéressant et, comme @Antod, j’avais la volonté d’intégrer une partie d’immo dans mon patrimoine, après 2 expériences d’immo physique que j’ai finalement revendu (avec bénef), mais que je ne veux plus gérer. Et, oui, je suis propriétaire de ma RP … finie de remboursée.
J’ai finalement validé le projet, en me disant qu’il était dommage de ne pas exploiter ma capacité d’emprunt pour l’effet de levier.

Du coup, pour enfoncer le clou, 2 questions :

  • le drapeau rouge, c’est le risque de baisse de valeur, voire de liquidation des SCPI souscrites, qui ferait que j’aurai du mal à rembourser ? C’est le cout du crédit / les intérets ?
  • Maintenant que l’opération est faite, faut il tout arreter, revendre les SCPI, rembourser le pret et encaisser les pertes ? Taux 3,2%, 20 ans, 162 k€ emprunté. Mensualité 1000€ tout compris, loyers 650€ environ.
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Navrée pour les sueurs froides :anxious_face_with_sweat: Et je crains d’en remettre une couche.

On a déjà établi plus haut, avec Rhist et Nicolas, les raisons pour lesquelles on trouve que les SCPI laissent à désirer.

Pour moi, les SCPI à crédit c’est :triangular_flag: parce que le crédit rigidifie les charges pour des gains incertains.

  • Charges fixes vs. Revenus incertains : les loyers et les dividendes peuvent baisser mais les mensualités restent les mêmes, et il faut compenser la différence de sa poche.
  • Valeur des parts volatile mais dette constante : c’est l’effet de levier négatif. Si la valeur des parts baisse, l’investisseur peut se retrouver avec une valeur de ses parts inférieure au montant du prêt restant.
  • Risque de liquidité accru en période de stress : en cas de difficulté du marché, les parts deviennent encore plus difficile à céder. On se retrouve donc bloqué avec un actif invendable et un crédit qui court.

J’admets être négativement biaisée à l’encontre des SCPI à crédit car la commercialisation de ces produits résume le pire des conflits d’intérêts du système financier français. Moultes intermédiaires qui se servent grassement via des frais opaques. Des commerciaux-mercenaires appâtés par des primes exorbitantes (j’ai vu un bonus de signature de 13K€ caché dans les CGV), qui bâclent les profils investisseurs et font des promesses de ratios rendement/risques fantaisistes. Une machine marketing parfaitement huilée, qui a inondé internet de pitch commerciaux et étouffe soigneusement tous les retours négatifs. Ça n’aide pas que, de la dizaine de client.es que j’ai eu avec des SCPI à crédit, je n’en ai jamais vu en positif (biais de sélection qui pousse les mécontents à aller voir une conseillère strictement indépendante ?).

Je suis vraiment désolée parce que je sais que tout ce que je dis là fait franchement peur. :sweat_smile: Sache que c’est pas mon intention de tirer sur l’ambulance. Maintenant que j’ai vidé mon sac : chaque situation est très différente, donc difficile de te donner des conseils en absolu.

  • Les SCPI ne sont pas un monolithe. Juste parce qu’on a vu des cas cata ne veut pas dire que c’est ta situation, il faudrait rentrer beaucoup plus dans le détail de la composition de la SCPI, de ses conditions, des niveaux de frais, etc.
  • Idem, ça va beaucoup dépendre de ta situation personnelle : quel % représentent ces 162K sur l’ensemble de ton patrimoine ? Les 350€ / les 1000€ par rapport à ton revenu ? Si tu fais un stress test : quelles sont les conséquences pour toi si les loyers baissent de 20% ou la part perd 10% ou tes revenus salariés diminuent ?
  • Scénario de sortie : y a-t-il un délai de rétractation ? Quelles sont les conditions de sortie ? combien tu laisserais sur la table et qu’est-ce que ça représente par rapport au reste de ton patrimoine ?

Le plus important, c’est que ce crédit ne te mette pas financièrement en difficulté. Un investissement peut être sous-opti sans être catastrophique. Ne conclue pas de mon message qu’il faut nécessairement vendre : peut-être qu’un réarbitrage de tes autres investissements suffira à compenser ce risque accru.

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Après un petit virage à 90* sur les SCPI à crédit, revenons au sujet de base.

Le risque financier, c’est de ne pas avoir l’argent dont tu as besoin au moment où tu en as besoin.

Si on part de là, je me pose déjà une grosse question sur la disponibilité de ton épargne. Sur les 2.5 millions, 80% ont pour l’instant l’air d’être immobilisés (45% immobilier, 30% start-up non-cotées, 4% dette privé Ramify).

A confirmer, mais j’imagine à te lire qu’une partie des 20% restants est en crypto très volatiles (donc techniquement accessibles, mais à des conditions plus ou moins favorables). Tu comprends pourquoi ça ne me semble pas la meilleure idée d’immobiliser encore plus ton patrimoine dans des SCPI : avoir accès à son capital est une condition importante de l’indépendance financière.

La vente de ta RP va changer légèrement la donne, mais je rechigne à allouer l’argent du crédit qui pour moi “n’est pas à toi” et peut t’être demandé à tout moment. On ne peut pas vraiment l’investir hors supports garantis avec l’épée de Damoclès d’un remboursement sous 15 jours.

En termes d’allocation :

Tu es déjà exposé à l’immobilier via la maison en indivision (même si improductive). Tu as l’option REITs si tu veux t’y exposer encore plus, qui a pour avantage frais nettement plus faible que les SCPI + accessibilité. Mais je challenge un peu l’utilisation : l’immobilier financiarisé garde une corrélation certaine avec les marchés en actions + comme le dit nicolas, un rendement ajusté du risque pas ouf.

Ton portefeuille en action est déjà nettement moins risqué (4/7) qu’une large partie de ton portefeuille (start-up, crypto). Tu peux faire des investissements décorrélés avec de l’obligataire, grand absent de ce dont tu nous as parlé jusque là (et éventuellement matières premières/managed futures mais en plus petite quantité).

Particulièrement dans une approche d’indépendance financière, ça mériterait de faire sérieusement tourner différents scénarios Monte Carlo et d’envisager une multitude de stress test. Dans une logique FIRE, on peut aussi retourner le problème en se demandant : combien de mois de dépenses en monétaire ? combien d’années de dépenses en obligations ?

Sur les revenus :

Je pense qu’une partie de ton attraction pour les SCPI vient du côté “loyers payés tous les trimestres”. Il y a quelque chose de rassurant (un petit biais salaire en CDI) à ce que l’argent arrive par lui-même. Pour info, c’est aussi possible avec des fonds distributifs trimestriels type VHYL.

Mais si on optimise en termes d’impôts, c’est mieux de prendre juste ce dont on a besoin, avec des arbitrages une à deux fois par an. Ça te donne aussi beaucoup plus de contrôle pour adapter tes retraits à ta situation du moment.

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Merci pour ta réponse détaillée. Je veux pas polluer le fil donc je vais pas m’étendre ici, mais pour faire court sur tes questions, ma capacité d’épargne est d’environ 3500€ / mois, donc le reste à charge du crédit pèse 10% de ma capacité d’investissement. Si les revenus SCPI baissent, ce n’est pas la cata, c’est aussi pour ca que j’ai validé le dispositif. J’ai réparti sur 5 SCPI différentes, diversifiées. Si la part perd 10%, c’est pas grave tant qu’on n’a pas besoin de l’argent, non ?
Psychologiquement, la SCPI à crédit, c’est de l’argent qui n’est pas à moi en fait : ma mise initiale est faible, donc c’est de l’argent dont j’ai pas besoin. J’ai vu ca comme une cerise sur le gateau meme si, bien sur, il y a un DCA mensuel qui fait monter progressivement l’investissement. Surement un mauvais prisme, mais j’en ai conclu que ca restait une belle opportunité.

La fois d’avant, j’avais fait un censi-bouvard en LMNP et un Pinel, je pensais avoir progressé dans mon choix des produits d’investissement, je vais retourner à mes lectures … N’empeche, ce produit est recommandé partout (avenue des investisseurs, forum finary, … C’est la première fois que je lis des choses négatives sur ces produits :-(.

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Merci @Nicolas pour tes éléments de réponse :slight_smile:

Je voyais la classe d’actifs immo comme un bon complément aux actions de par sa corrélation faible et son ratio rendement / risque qui me semble intéressant sur le papier mais je comprends bien que ce deuxième point est peut-être une vue de l’esprit.

Je ne connaissais pas les REITs mais en regardant, j’ai l’impression que c’est ce que je connaissais sous le nom de “foncières côtées” et ce que j’avais lu sur le sujet, c’est que ça restait quand même bien plus corrélé au marché action classique donc pas intéressant dans mon objectif de diversification.

Et concernant la somme à sécuriser, j’ai aujourd’hui deux AV de plus de 8 ans (Yomoni et la France mutualiste). L’une où il y a un effet eu un versement de plus de 150k€ mais je profiterai quand même de l’abbatement de 4600€ / an sur les PV non ? Et l’autre où il y a un montant inférieur.

=> Ayant ces AV de plus de 8 ans, pour la partie à sécuriser, tu me confirmes donc que ce serait la piste principale à creuser selon toi ?

Parce que j’avoue que l’obligataire m’a l’air assez compliqué et quand je regarde les perfs historiques, ça fait pas trop rêver de ma compréhension actuelle : on prend un risque (Vs risque 0 sur le fonds euro) pour un rendement lissé pas ouf.

Et surtout, j’avais lu plusieurs papiers indiquant que la dé-corrélation actions / obligations n’étaient plus du tout aussi vraie qu’avant (exemple récent de 2022). Et que par conséquent, des allocations actions / obligations sur le long terme réduisaient fortement l’espérance de gain pour une baisse du risque associé assez faible.

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Quelles sont ces SCPI ?

Tes conditions sont globalement bien meilleures que ce qu’on a pu observer récemment. Certains CGP vont jusqu’à faire souscrire des prêts à la consommation à 6,5–8 % pour financer l’achat de parts de SCPI…

Dans ton cas, si les SCPI ont été bien sélectionnées, disons que ça peut être un investissement ok-ish. De plus, il représente une part relativement faible de ta capacité d’investissement, ce qui limite le risque pris.

Un cas où ce type d’investissement peut-être pertinent, c’est pour les profils qui n’arrivent pas du tout à épargner et investir. Il impose une forme d’épargne contrainte. Le problème avec les SCPI, est que le risque d’illiquidité peut devenir pesant si on a du mal à assurer les mensualités. On préférerait quand même avoir un sous-jacent plus liquide en cas de difficultés.

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Rendre plus liquide mon patrimoine

Totalement en phase avec ton message @MarineH sur la part liquide de mon patrimoine et c’est pour cela que j’essaye de vendre actuellement la grosse partie d’immo physique. Je n’ai presque plus de cryptos là - j’ai vendu il y a quelques mois quand mes principales positions (SOL, ETH, AAVE) étaient très proches de leur ATH. Donc là, une de mes priorités reste d’augmenter significativement la part liquide de mon patrimoine.

Classes d’actifs pour compléter les actions monde

En effet, c’est là toute la question pour moi : une fois que j’ai ma part importante en actions monde, quelle classe d’actifs pour compléter avec une volonté de générer un revenu passif associé. C’est cette réflexion qui m’avait fait atterrir sur les SCPI. Et comme tu le soulignes très bien, certainement un bias sous-jacent des loyers payés régulièrement comme pour un salaire classique.

Pour les autres classes d’actifs que vous mentionnez (obligations, matières premières, managed futures), c’est peut-être ce qu’il faut que je creuse en effet mais ça m’a l’air beaucoup plus complexe que l’immo d’où ma réticence initiale :sweat_smile:

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Dingue, quand même !
C’est pas mal, les gens pros qui posent vraiment les calculs hein :grin:

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Je me répète, mais la corrélation réelle des SCPI est très similaire aux REITs. La majorité de leurs rendements proviennent des distributions (loyers en scpis, dividendes en REITs). Leurs valeurs de parts fluctuent autant, il y en a juste une qui est valorisée en continu, l’autre non. Elle est simplement valorisée une fois par an par l’émetteur lui-même :sweat_smile: (et encore, il faut que le régulateur lui mette un coup de pression pour qu’il s’exécute).

Oui tu profiterais quand même de l’abattement.
Les 150k€ de versements sont sur l’ensemble de tes contrats.

economie.gouv : le seuil de 150 000 euros est global et s’applique par conséquent à l’ensemble de vos contrats d’assurance vie.

Ce n’est pas une mauvaise piste, mais ce ne serait pas ma piste principale. Je préférerais des ETF obligataires ou monétaires sur CTO.

Les fonds euros sont certes garantis à 97%, mais le rendement effectivement versé est à la discrétion de l’assureur. Il peut constituer des réserves sur les rendements à sa guise..
D’ailleurs, compte tenu des allocations réelles des fonds euros (en moyenne 75% obligataires, et 25% actions / immobillier / structurés), les rendements effectivement versés sont faibles comparés aux rendements réellement réalisés par une allocation identique.

Tu as lu les leçons dédiée sur le parcours ? La performance historique est logique et ne présage pas de la performance future.

Obligations : Cayas
Cash : Cayas

La corrélation entre classes d’actifs n’est jamais linéaire. Les obligations restent un des meilleurs (mais pas le seul) candidats de diversification aux actions.

Étant moins risquées, elles réduisent de facto l’espérance de gain, mais elles permettent de réduire la volatilité globale du portefeuille, tout en ayant une espérance de gain nette d’inflation légèrement positive.

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ADI fait de l’affiliation avec des plateformes qui vendent des SCPI, ils y ont donc un intérêt commercial.

Personne n’a vraiment d’intérêt à taper sur les SCPI, elles font manger tout un pan de l’industrie depuis près de 10 ans : gérants, courtiers, assureurs, etc.

Les épargnants ont perdu plusieurs milliards d’euros ces dernières années avec les ajustements des prix de parts (jusqu’à -40%).

Ajustements de prix de parts qui permettent aux gérants d’afficher des rendements intéressants aux nouveaux investisseurs → si on baisse le prix de part, le % de rendement affiché des loyers augmente mécaniquement.

Une enquête qui explique bien ce qu’il s’est passé :

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