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Primopierre vient de planquer une cinquième baisse sous le tapis réglementaire. Praemia REIM a annoncé la “suspension temporaire de la variabilité du capital” pour deux ans. Si vous n’avez rien compris, c’est normal : c’est fait pour. La valeur de reconstitution vient de tomber à 93,4€ contre 106,38€ six mois plus tôt, soit un nouveau plongeon de 12%. Problème : le prix de souscription affiché était de 115€. Un écart de plus de 20% qui aurait obligé Praemia à acter formellement cette énième dévalorisation. Pour rappel, il y a six mois, en off, la direction glissait aux distributeurs que “le plus gros de la baisse était passé”.
Cela dit, la tambouille frise le génie (pour les gérants). Passer au capital fixe permet d’éviter l’obligation légale de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. De quoi économiser l’humiliation d’une annonce qui aurait porté la destruction de valeur cumulée à près de 55% depuis septembre 2023. En euros sonnants et trébuchants : 1,8G€ d’épargne de retraités, de cadres, de gens qui voulaient placer tranquillement. Sans la moindre prise de parole des distributeurs qui ont vendu le produit. Sans le moindre mot de réconfort du gérant. Grégory Frapet, le patron de l’époque, soulignait que Primonial REIM France affichait “un résultat satisfaisant en 2023”. C’était quelques jours après avoir acté une baisse de 20% sur Primopierre. Il a été remercié six mois plus tard. Pas par les épargnants.
Parce que pour les associés piégés, la suspension n’est pas une solution mais un changement de décor. Toutes les demandes de retrait inscrites au registre ont été annulées d’un trait de plume. Ceux qui voudront quitter le navire devront désormais passer par un marché secondaire où la valeur de réalisation s’affiche à 79,5€ la part. Avec 10% de frais en sus, dont la moitié pour Praemia. Autrement dit, pour sortir d’un investissement vendu à 200€ il y a quelques années, il faudra accepter de céder à moins de 80€, tout en continuant d’engraisser le gérant. Rappelons qu’en 2024, ce même gérant avait convoqué une AG extraordinaire pour demander aux associés d’accepter une baisse de la valeur nominale. L’objectif : reconstituer la prime d’émission qui couvre les commissions de Praemia. Les associés étaient priés de voter leur propre perte pour garantir les revenus du gérant.
Le taux de vacance des bureaux franciliens a doublé depuis 2019 pour atteindre 10,5%, aucun analyste sérieux n’anticipe de retournement avant 2027, et Primopierre n’est pas seule : Novapierre Résidentiel, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine. Toute une génération de SCPI de bureaux qui a collecté comme des porcs entre 2018 et 2022, acheté cher et mal, et qui aujourd’hui ferme les portes plutôt que de rendre des comptes. Suspendre la variabilité du capital, dans le langage courant, ça s’appelle fermer à clé de l’intérieur pendant que l’immeuble brûle.