C’est une nouvelle qui agite la sphère des placements, tant le changement de pied est significatif. La société de gestion Corum AM (9,6 milliards d’euros d’encours gérés) a déposé fin janvier les statuts de Corum Start, une société civile de placement immobilier (SCPI) sans frais de souscription.
Elle est aujourd’hui en cours d’agrément auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF), mais cette demande constitue en elle-même un événement. Le président du groupe Corum L’Epargne, Frédéric Puzin, était jusque-là une des voix les plus critiques de ce modèle de SCPI.
Le format, apparu en 2019 avec Novaxia Neo, puis Iroko Zen en 2020 et Remake Live en 2022, a suscité l’ire des concurrents dits « traditionnels ». Ce bousculement a donné lieu à de vifs débats sur le meilleur format pour les épargnants. Sept ans plus tard, force est de constater que le marché s’est fait à l’idée : début 2026, on recense ainsi sept SCPI sans frais d’entrée, dont certains d’acteurs classiques qui se sont convertis (Mistral Selection, de Swiss Life Asset Managers, Eden d’Advenis Reim…). Souvent mal comprise, la structure de frais d’un placement est pourtant cruciale dans le calcul de sa performance réelle.
Un « tour de passe-passe »
Deux modèles de frais coexistent donc dans le marché des SCPI : avec et sans frais à la souscription. Les pratiques pouvant varier d’un acteur à l’autre, la comparaison des deux est complexe et ne peut se faire qu’à titre indicatif (voir tableau ci-dessous).
[Frédéric Puzin] se montrait encore plus sévère contre les commissions prélevées par ces SCPI pour l’acquisition des immeubles en portefeuille. Un « tour de passe-passe » , comme il le qualifiait dans une tribune publiée fin 2022 (par L’Agefi ), par lequel les gérants « retrouvent une grande partie de leur équilibre économique » . Comme ils investissent au fil de leur collecte de capitaux, ils sont effectivement censés percevoir cette commission dans la foulée.
Marc Sartori, dirigeant de la société d’analyse de SCPI Deeptinvest, précise tout de même que « seuls les frais de souscription sont payés directement par l’investisseur et encore le plus souvent lors de la vente des parts » . Les autres sont moins visibles : ils « impactent le bénéfice de la SCPI » et « diminuent son résultat net servant à calculer le dividende versé aux investisseurs » , mais ne sont pas directement payés par les porteurs.
Rappel de notre avis sur les SCPI :
investir en SCPI n’est presque jamais une bonne idée pour l’épargnant.
La plupart des Français sont déjà largement exposés à l’immobilier via leur résidence principale.
Les SCPI comportent de nombreux risques pour un rendement finalement assez moyen (en clair, un rendement ajusté du risque pas terrible).
On est très dépendant de la société de gestion qui pilote le parc : c’est un risque significatif, souvent passé sous silence. On nous vend la « sécurité » de l’immobilier.
Bref, c’est un produit très vendu par les conseillers en gestion de patrimoine, qui sont grassement rémunérés pour les commercialiser (jusqu’à 10% des montants investis).
Mais ce n’est absolument pas une priorité pour une bonne gestion de patrimoine.
