Que pensez-vous des SCPI dans un portefeuille ?
C’est un sujet qui a été peu évoqué, mais pour ceux qui cherchent à se diversifier sans avoir d’immobilier « réel » (= les contraintes et la charge mentale), quelle place cela peut-il avoir ? Car les allocations proposées, pour le moment, ne parle uniquement d’obligations/monétaires et d’actions… Je suis curieux d’avoir vos avis 
Je suis dubitatif sur l’engouement pour les SCPI. Ci-après, liste à la Prévert…
C’est une forme d’investissement actif, donc complexe.
C’est un mini marché. Toutes les SCPI françaises ont (en cumulé !) une valorisation similaire à une ou deux boîtes du CAC 40, qui ne sont qu’un pouillème du marché actions mondial. J’ai vu mieux en termes de diversification.
C’est trop à la mode, même si les écuries d’Augias ont probablement été un peu balayées ces derniers temps. Classe d’actif à la mode => forte collecte => hausse rapide des prix => baisses des rendements espérés.
C’est blindé de frais.
Il y a aussi des raisons de construction de portefeuille.
Si on a de l’immobilier en direct (ce qui n’est pas le cas que tu exposes), on se retrouve déjà avec une exposition massive à l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs.
Donc si l’on veut prendre de l’immobilier, je lorgnerais plutôt sur l’immobilier physique (principalement via la RP) voire des foncières cotées (en indiciel). En tout cas j’y réfléchirais à deux fois avant de me lancer dans ce qui ressemble à du stock picking de small caps en private equity. 
Mille fois d’accord avec tous les arguments que tu cites en défaveur des SCPI.
J’en rajoute un : en investissant dans une SCPI, tu investis plus dans une société de gestion que dans de l’immobilier. Il y a un facteur humain non-négligeable - peut-être que les fondateurs étaient d’excellents analystes, ça ne dit rien de ceux qui les remplaceront dans 3 à 5 ans… Or, la SCPI est par définition un investissement sur au moins 10 ans.
(et on parle même pas ici des SCPI à crédit, qui font juste EXPLOSER le compteur de risque).
Il semble qu’il y a moins d’abus sur les frais, je te le concède volontiers ! Cela ne rend pas la structure tarifaire toute rose pour autant, les deux SCPI que tu cites ont des frais de gestion dans la fourchette haute (autour de 15% des loyers encaissés).
Mettons, certaines SCPI pourraient être qualifiées de mid caps. On serait donc dans du stock picking de mid caps en private equity : ce n’est pas très différent, le point crucial est qu’il est très difficile pour un particulier d’estimer l’espérance de rendement totale et le risque de stock picker un nombre de SCPI qui se compte sur les doigts de la main. On en revient à la comparaison avec les foncières cotées, qui peut se diversifier à coup d’ETF à l’échelle mondiale (et sur des entreprises qui ont des capitalisations en dizaines de milliards).
Attention, je parle de la RP, je ne suis globalement pas convaincu de l’intérêt d’avoir du locatif en général.
La plupart de ceux qui se projettent à long terme à un endroit veulent posséder leur RP et ces personnes seront de toute manière exposés au marché immobilier local, même en louant. Détenir sa RP est une couverture contre la hausse des loyers et une hausse des prix à l’endroit où l’on s’est installé.
La RP peut généralement se financer dans des conditions assez intéressantes et sa fiscalité est faible. Les loyers imputés, c’est-à-dire ceux que tu te verses à toi-même en utilisant ton bien, ne sont pas taxés : ça donne un sacré coup de boost au rendement d’un bien de jouissance.
Mais on peut très bien vivre sans être propriétaire, les deux options n’ont pas été très différentes historiquement si l’on regarde à effort d’épargne équivalent. L’immobilier n’est pas un passage obligé.
Cela revient quand même à ajouter une couche de frais, pour résoudre le problème qu’on s’inflige en décidant d’investir dans cette classe d’actifs distribuante.
Le drain de frais de l’AV n’est généralement pas avantageux à long terme, car ses avantages fiscaux restent limités. On a publié une étude à ce sujet.
Je ne suis pas convaincu par la comparaison entre les SCPI et le stock picking de small caps. D’ailleurs, si je comprends bien ce que dit Vincent, ce n’est pas ce qu’il avance
Je pense qu’il vaut mieux comparer les SCPI à des fonds de gestion active sur une classe d’actif particulière : une SCPI est une société de gestion qui sélectionne, acquiert, gère et arbitre des actifs immobiliers.
De ce point de vue, si l’immobilier est une classe d’actifs à laquelle il faut s’exposer (ce qui n’est pas évident), une SCPI présente des caractéristiques proches d’un fonds actions actif, mais appliquées à l’immobilier. Or, on sait qu’après frais, la majorité des fonds actions actifs ne battent pas durablement leur indice de référence. Les données immobilières sont moins accessibles que celles des marchés financiers, mais la question demeure : cette gestion active est-elle réellement créatrice de valeur nette pour une personne qui investit ?
Si ce n’est pas le cas, alors il me semble raisonnable d’appliquer le même raisonnement qu’en actions, et passer d’un fonds en gestion active à un ETF en gestion passive.
Le problème est d’ailleurs similaire pour les fonds en euros des contrats d’assurance-vie. Il s’agit, là encore, d’une gestion active dont le couple rendement/risque dépend intrinsèquement des sous-jacents (obligations, immobilier, etc.) détenus par l’assureur.
Merci pour ton retour, je trouve que c’est tres interessant d’echanger sur le sujet.
Tu soulignes que les frais de gestion restent élevés (15 % des loyers). C’est vrai, mais il ne faut pas les comparer au TER d’un ETF. Ces 15 % rémunèrent la gestion immobilière (recherche de locataires, états des lieux, recouvrement, gestion des travaux, comptabilité, normes ESG, etc.). Un investisseur en direct qui délègue la gestion de son appartement à une agence immobilière paiera entre 10 % des loyers auxquels il faut ajouter l’expert-comptable, les assurances, etc. La vraie metric reste le rendement net distribué et qui peut potentiellement eviter la prochaine crise en bourse.
Immo reste un actif tangible (c’est de la pierre, du foncier) avec une valeur intrinsèque. On ne parle pas d’une start-up en private equity qui cherche son modèle économique ou qui tente de devenir profitable, mais d’un sous-jacent physique adossé à des baux et des locataires. Comparer un portefeuille de murs avec une entreprise classique en quête de rentabilité (ou IPO) n’a donc pas vraiment de sens pour moi.
Une seule SCPI n’est pas “une” entreprise mono-activité. C’est un fonds qui détient souvent entre 50 et 150 immeubles, répartis sur plusieurs pays (ex: France, Espagne, Allemagne), avec des centaines (ou milliers) de locataires issus de secteurs différents (santé, logistique, bureaux, éducation). En sélectionnant 5 ou 6 SCPIs on est exposé à plusieurs centaines d’immeubles européens. Le risque de ruine totale est donc beaucoup plus faible que sur du stock picking classique.
Pour assurance-vie, je trouve que 0.38% (0.35% au lancement) est tres correct pour une duree limitee dans le temps, avec des avantages sur les credits de fiscalite etrangers, en plus de la distribution. Il y a aussi des acteurs qui proposent (pour un plus gros ticket), un fond de SCPIs en PEA.
Merci pour le retour. Je pense qu’il faut éviter les raccourcis sur ce type de comparaison.
SCPI est l’instrument le plus passif accessible pour s’exposer à immo physique mutualisé. Il n’existe tout simplement pas d’équivalent ETF, puisque un ETF immo expose à des sociétés cotées en bourse et pas à de immo physique, et avec une corrélation élevée aux marchés actions surtout en période de stress…
L’argument contre les fonds actifs repose sur l’efficience des marchés financiers mais immo physique est un marché opaque hétérogène et peu liquide donc c’est la ou la gestion active a le plus de chances de créer de la valeur.
Un fonds en euros (support euros assurance vie) n’a pas vocation à battre un indice. Il offre une garantie en capital et de la liquidité donc deux propriétés que les obligations ou immo en direct ne peuvent tout simplement pas matcher. C’est une sorte d’anomalie financière et c’est précisément ce qui en fait l’intérêt.
Je ne dis pas que la SCPI est un produit magique. Cela reste un mandat de gestion délégué avec tout ce que ça implique… La sélection de la société de gestion, la diversification géographique et enveloppe fiscale doivent bien etre pris en compte.
Ca m’intéresse grandement pour diversifier au sein du PEA.
Peux-tu donner plus d’informations ?
Ce sont des fonds d’usufruit de SCPI en réalité dont il parle je suppose.
Wenova en ont éligible pea et pea pme, France valley peut-être aussi
C’est bourré de frais, vraiment abusé selon moi
Mais je pense que comme d’autres produits petit à petit avec de la concurrence ça va s’assainir avec moins de frais. Là actuellement c’est frais d’entrée, sortie, et de gestion annuel énorme.
Oui, tout à fait ! Je comparais plutôt à la moyenne des frais de gestion des SCPI, qui tourne autour de 10 à 12%. Certes, on ne paye pas à l’entrée, mais on saigne un peu plus tous les ans.
Les rendements (net de frais de gestion) distribués par le passé ne garantissent pas les rendements futurs. En outre, le plus important reste le rendement total.
Les SCPI ne sont pas immunisées à des dévalorisations ou à une baisse du rendement locatif, même si le risque est bien entendu bien moindre que sur un bien unique détenu en physique. Cf. Primopierre, Novapierre et de nombreuses autres.
La plupart des fonds de PE investissent dans des entreprises beaucoup plus établies que ça, avec des cashflows avérés, un appareil industriel ou des réseaux de distribution qui ont une valeur intrinsèque eux aussi. Ils sont également diversifiés dans des entreprises sur plusieurs secteurs d’activités et géographiquement. Dans les deux cas, on est fortement illiquide.
Le comparaison avec les SCPI n’est donc pas gratuite, même si le profil rendement/risque est bien entendu différent.
Mais loin de moi l’idée de défendre le PE, hein !
Le hic, c’est qu’on ne peut pas affirmer que les SCPI ne sont pas corrélées avec les foncières cotées, car on ne peut tout simplement pas mesurer le rendement total d’un actif illiquide et irrégulièrement valorisé sur de brèves périodes.
Et je salue tes arguments mesurés. Mon point de fond, c’est que cette classe d’actifs a beaucoup d’inconvénients (difficulté de sélection ex ante, illiquidité, asymétrie d’information, assez petites boîtes, fiscalité bof) qui m’ont conduit à penser qu’elle n’a pas un intérêt fou par rapport aux actifs cotés. Que les SCPI ne soient pas des bouses fumantes ne veut pas dire qu’elles améliorent un portefeuille !
Fiscalement quand c’est investi 100% à l’étranger c’est pas si mal quand même ! Mais la fiscalité est subie tous les ans si c’est ça ton argument c’est vrai
L’intérêt principal des scpi selon moi c’est le démembrement qui est super facile à faire et peu voir pas coûteux.
Démembrement temporaire (idéalement en démembrement croisé avec sa société, l’usufruit de SCPI en société c’est magique) avant une certaine échéance ou viager avec ses enfants.
Mais on est d’accord qu’il y a beaucoup d’autres choses qu’on peut faire et que dans la grande majorité des cas les fameux pea et CTO pour un petit-moyen patrimoine se suffisent à eux-mêmes
Mon example sur le PEA, c’etait avec Wenova Usufruit 2 SAS (ce n’est pas une recommandation, juste un example).
Mon point est simplement que la SCPI répond à des cas d’usage bien précis. Évidemment, cela demande une sélection rigoureuse et de la diversification et ce n’est pas pour tout le monde, surtout vu la lourdeur des frais et de la fiscalité. Par contre, je ne rejoins pas Vincent sur son portrait totalement noir dans le post initial
Si on commence à tout simplifier à l’extrême, on n’a plus qu’à conseiller du VT (le nouvel ETF en Europe avec Vanguard FTSE Global All-Cap UCITS ) ou voire du NTSG sur CTO à tout le monde et on arrête de réfléchir à la gestion de la volatilité ou du drawdown.
Je suis 100% pour la philosophie Bogleheads ou le Lazy Investing, mais je pense tout de même qu’il ne faut pas généraliser, tous les fonds actifs ne sont pas mauvais.
On peut citer des exemples comme la gestion d’Indépendance AM (example: Indépendance Europe Small) qui affiche un track record impressionnant grâce à un tilt Value très discipliné sur les petites capitalisations. C’est aussi le cas de l’ETF RECS (Columbia Research Enhanced Core) aux US, qui fait un gros focus sur les facteurs Value et Quality pour optimiser le cœur de portefeuille par rapport à un indice standard (Russell 1000). Dans ces cas précis, la sélection rigoureuse justifie l’écart par rapport au pur indiciel et le TER de RECS reste acceptable.
Sur la partie alternative, je trouve que DBMFE (iMGP DBi Managed Futures) excellent. Stratégie de réplication tres efficace qui apporte une décorrélation
Je ne suis pas sûr de te suivre sur le caractère passif des SCPI. Il me semble qu’il y a une distinction importante entre gestion passive et investissement passif pour l’investisseur.
Une gestion passive consiste généralement à suivre une règle ou un indice prédéfini avec très peu de décisions discrétionnaires. À l’inverse, une gestion active implique de sélectionner des actifs, d’arbitrer le portefeuille, de faire des choix sectoriels ou géographiques.
Dans le cas d’une SCPI, l’investisseur est effectivement passif dans le sens où il délègue la gestion, mais la stratégie elle-même reste une gestion active : la société de gestion sélectionne des immeubles, arbitre des actifs et choisit ses zones et secteurs d’exposition.
D’ailleurs, ton argument sur l’inefficience du marché immobilier suppose justement qu’une gestion active puisse créer de la valeur. Mais dans ce cas, on ne peut plus qualifier l’instrument de passif.
Et même si l’on admet que le marché immobilier est moins efficient que les marchés financiers, la question empirique reste ouverte : observe-t-on réellement un surplus de performance net après frais entre les différentes SCPI ou par rapport au rendement immobilier moyen ?
Oui tu as raison sur la distinction je suis d’accord. Une SCPI repose sur une gestion active comme sélection des actifs, arbitrages, allocation sectorielle et géographique, gestion éventuelle de levier, etc. Le choix du gérant est donc tres important. Il vaut mieux privilégier une SCPI la plus diversifiée possible afin de limiter le risque comme on l’a bien vu pendant le Covid avec l’exposition aux bureaux (mais qui aurait pu deviner?). Avoir plusieurs SCPIs, plusieurs pays, plusieurs secteurs, limiter les frais etc. Cela merite une etude
Je pense aussi que la dispersion des performances entre SCPI s’explique en grande partie par des différences d’exposition sectorielle et géographique
En gros, je ne suis pas convaincu que ce soit de l’alpha mais du beta. Je pense que c’est assez compliquée de comparer sans benchmark comparable entre SCPIs.
Merci pour ton feedback