Je crée ce sujet car je ne suis pas encore tout à fait sûr de bien comprendre l’outil CAYAS.
Concrètement, j’ai rentré ma situation actuelle dans le « Plan de Vie », avec notamment un petit appartement acheté il y a 1 an et actuellement loué. Le reste de ma situation est tout sauf complexe, et cet investissement est à l’équilibre, au sens où le loyer couvre les charges diverses + le remboursement du crédit.
Cependant, dans mon allocation temporelle, l’investissement locatif pèse progressivement de plus en plus lourd sur mon patrimoine total à tel point que, d’un appartement acheté 70k€, l’allocation parle d’une valeur supérieure à 10M€ (alors que j’ai associé une espérance de rendement à 0%) vers la fin de la projection.
Je veux bien croire que j’ai choisi un lieu où le prix au m2 va décoller mais quelque chose m’échappe ici. Et même si cela incluait les loyers (ce qui serait un peu bancal car il faut mettre en face les dépenses liées au logement), je doute qu’à coup de quelques centaines d’€ j’atteigne ces montants.
Pourriez-vous m’éclairer ? J’en profite aussi pour questionner le « Levier financier » lui aussi extrêmement élevé alors que mes futures dettes projetées sont tout sauf proche de cela ? Est-ce que cette ligne indique plutôt un achat futur d’outils type ETF à effet de levier ? Ou autre chose ?
Je pense que ça vient d’un problème dans la manière dont sont comptabilisés les rendements locatifs du côté du modèle qui calcule les allocations stratégiques et ce qui est vu dans l’interface.
Le problème vient du fait que, d’un côté, ces revenus locatifs ne sont pas alignés sur l’augmentation du prix du bien, alors qu’ils le sont de l’autre. Cette différence ne change presque rien à court terme, mais à long terme, surtout avec des rendements élevés, peut résulter en ce que tu vois.
J’ai remonté le problème pour essayer d’aligner la manière de comptabiliser ces flux d’ici peu. Cependant, je ne m’attends pas à ce que cette correction change grandement les allocations ni les trajectoires à court terme, puisque les différences se matérialisent principalement à (très) long terme.[1]
Ensuite,
Pourriez-vous m’éclairer ? J’en profite aussi pour questionner le « Levier financier » lui aussi extrêmement élevé alors que mes futures dettes projetées sont tout sauf proche de cela ? Est-ce que cette ligne indique plutôt un achat futur d’outils type ETF à effet de levier ? Ou autre chose ?
Oui exactement, c’est le levier financier de l’allocation cible, celle portée dans le patrimoine financier, les dettes liées au patrimoine non financier sont représentées d’une autre couleur. Ce levier financier peut être détenu par deux moyens: des ETF à levier embarqué, ou via des instruments synthétiques[2]. Ce n’est pas plus difficile à mettre en place que l’achat d’un ETF sans ce levier embarqué, mais cela permet de débloquer une partie du capital pour acheter des diversifiants, et ça c’est généralement une très bonne idée ! Le module de suggestion des ordres guide l’utilisateur pour arriver à ce levier financier.
Bonne soirée
Ceci dit, peut-être que l’algo est devenu omniscient et prédit une explosion du prix des biens dans ton coin ??? Je peux t’envoyer un message pour avoir le tuyau ? ↩︎
Merci beaucoup pour toutes ces informations et ton aide !
Alors, plusieurs questions me viennent suite à ta réponse :
Sur l’impact en général : On parle quand même d’un bien qui prend 50% de valeur dès l’année 10 et qui pèse 35% du patrimoine de facto…Tu peux miser sur la ville de Savignac-Les-Eglises, de rien pour le bon plan. Donc pas si long terme que ça avant que ça ne soit énorme. Je ne sais pas si ça change ton retour là-dessus. Pour te donner une idée sur ce qui me turlupine, j’ai une allocation en OR qui va de 7% à 14% sur l’intégralité de mon allocation temporelle, donc à priori complètement décorélé des recommandations classiques de CAYAS (et je suis en hypothèses CAYAS), ce qui me semble impossible sans un « bug » dans l’allocation.
Sur l’immobilier : Toujours dans l’allocation temporelle, j’ai projeté l’achat (RP / RS) et même après avoir intégralement remboursé les crédits associés, la valeur de ces biens atteint péniblement 50% de leur valeur d’achat…Donc d’après l’algo CAYAS je suis un génie absolu de l’investissement locatif, mais clairement pas un génie de la RP et de la RS ?
Sur le levier financier : Comment voir ce qui relève du box spread et ce qui relève des ETFs à levier dans mon allocation temporelle ? Ou ailleurs ? Et pourquoi ce levier n’est-il pas comptabilisé dans les % que je peux voir pour chaque année pour mon allocation temporelle ? D’ailleurs, on m’indique du levier financier dans mon allocation dès l’année 0 (et pas qu’un peu, on parle de plus de 30% de tout mon patrimoine net), mais si je consulte mon allocation stratégique, rien de tout ça à l’horizon, ça parle de cryptomonnaies, d’actions monde…et de monétaire.
Merci par avance pour tes lumières sur ces sujets.
Non, ça ne devrait pas changer grand chose, à court terme, puisque la divergence a lieu à long terme : il faut du temps que l’erreur se compose. Mais quand bien même l’erreur serait à court terme, les corrélations actuellement renseignées entre l’immobilier et les autres actifs sont telles qu’on ne devrait pas voir de différences massives d’allocation.
Je ne pense pas que ça soit lié à la valorisation de l’immobilier. Il me semble probable qu’au début de la période, l’allocation avec les hypothèses par défaut soit de 0-1-2-3% d’or, et augmente progressivement avec le temps. La raison est que dans la projection, les hypothèses de rendement se rapprochent de plus en plus d’un mélange entre les hypothèses par défaut et des hypothèses historiques ; cette augmentation s’explique par les hypothèses Cayas, qui sont particulièrement pessimistes pour l’or comparativement à l’historique.
Actuellement, tout ce levier sera obtenu au travers d’ETF à levier. Dans la partie portefeuille, tu pourras avoir un guide (qu’on appelle la suggestion des ordres) pour faire converger ton portefeuille actuel vers l’allocation cible. Dans ces menus suivants :
Ce cas a une maison d’une valeur de 300k€ et un prêt dont le restant dû est de 142k€, il a aussi du levier financier pour 235k€. Je retrouve bien ces valeurs[1] dans le patrimoine financier d’abord :
EDIT sur l’immobilier : Si vous laisser dans les paramètres du Plan de Vie une espérance de rendement réelle de 0%, la valeur du bien décroit dans le temps. Ce qui explique pourquoi une RP pèserait « de moins en moins » dans le patrimoine de l’allocation temporelle au fil du temps. Il faut garder une espérance de rendement positive pour compenser cet effet.
Concernant cette réponse :
Je comprends ton point mais ce n’est pas exactement mon interrogation je crois. Je trouve surprenant que dans « Allocation temporelle », en année 0 ou 1, j’ai plus de 30% de mon patrimone en « levier financier » alors que si je vais dans « Allocation stratégique », on me propose uniquement du monétaire, des cryptomonnaies et des actions Monde (sans levier).
Je ne comprends donc pas pourquoi on me propose une allocation optimisée d’un côté, qui ne regroupe pas les mêmes classes d’actifs qui sont en année 0 de mon allocation temporelle.
De manière générale (et je sais que la réponse va sûrement être « c’est un solver donc difficile de dire pourquoi il a fait X ou Y » ), j’ai pas mal joué avec l’outil et je n’ai jamais vu l’apparition des actions EU, des ETF à levier, et de certaines autres classes d’actif. Je ne dis pas qu’il y a forcément un problème mais quitte à devoir faire confiance à la machine sur mon épargne actuelle et future… J’avoue que j’ai besoin d’être vraiment serein sur le fait que la boîte noire qui mène aux recommandations fonctionne parfaitement.
Et même si cela incluait les loyers (ce qui serait un peu bancal car il faut mettre en face les dépenses liées au logement), je doute qu’à coup de quelques centaines d’€ j’atteigne ces montants.
), j’ai pas mal joué avec l’outil et je n’ai jamais vu l’apparition des actions EU, des ETF à levier, et de certaines autres classes d’actif. Je ne dis pas qu’il y a forcément un problème mais quitte à devoir faire confiance à la machine sur mon épargne actuelle et future… J’avoue que j’ai besoin d’être vraiment serein sur le fait que la boîte noire qui mène aux recommandations fonctionne parfaitement.