Parfaitement d’accord en cas de forte baisse de la part !
Si je ne me fais pas trop de souci à court terme, compte tenu notamment des diversifications géographiques / sectorielles et de certains potentiels de revalorisation, dans mon cas le principal risque se situe entre 3 et 5 ans, si les sociétés de gestion font de mauvais choix entretemps, j’en suis conscient. Mais dans mes hypothèses de départ (prix de part stable, TD moyen 6%) je pense toutefois avoir été plutôt « raisonnable », avec en plus un panachage entre 8 SCPI.
Deux remarques :
En achetant ces SCPI avec décote, je « m’autorise » une perte de 20% sur la valeur de part de chaque SCPI (j’ai pris en compte une inflation de 2%) sans perte de capital.
En ce qui concerne le rendement de 5% net d’IR pendant 5 ans, et dans le cadre d’une diversification de patrimoine, j’estime qu’il se positionne plutôt bien entre un fonds euros à 2% net et un MSCI World à 10,7% brut en moyenne sur les 5 dernières années (source : Curvo).
Mais bien sûr, ça n’est que mon humble avis et il est toujours intéressant d’échanger sur nos retours d’expérience.
J avais pas mal poncé le sujet des SCPIs, à regarder les classements et les comparer les unes aux autres, et… j aurais quasiment la même allocation que toi si j achetais des SCPIs
Ce qui est plutôt rassurant pour nous 2
15% Iroko Zen
15% Remake Live
10% Transitions Europe
10% Corum origin
10% EdR Europa
10% Comète
10% Epsicap Explore
10% Iroko Atlas
10% Sofidynamic
Finalement on a simplement Remake Live et Epsicap Explore qui diffèrent.
J ai aussi préféré avoir un nombre relativement élevé de SCPIs pour diversifier le risque, puisque finalement les SCPIs en direct ca revient à faire du stock picking de small caps donc faut vraiment pas se louper et diluer le risque entre gérant / secteur / géographie, etc…
Ca donne une exposition majoritaire au UK à 24%, et 15% en France
31% commerce, 23% bureaux, 14% logisitique
En prenant en compte les différents de frais de souscription + cashback, ca donne des frais de souscription moyens de 3,7%, avec une décôte moyenne de 4,08%.
Donc si on vendait au prix de reconstitution, les frais seraient en quelque sorte « couverts », même si ce n est pas l objectif
TOF moyen de 98% et surtout WALB moyen de 8,55 ans (je n ai pas trouvé l info pour sofidynamic)
Le WALB est plutôt bon donc sauf grosse catastrophe majeure, on a le temps de voir venir !
Et avec la crise qu on a eu récemment sur les SCPIs avec la remontée des taux, je pense qu on est dans un moment très favorable pour acheter
Je ne connais pas Epsicap Explore et j’ai vraiment hésité pour Remake Live ; ce qui m’a fait reculer est son taux d’endettement (27%) ainsi que ses frais de gestion très élevés (18%) même si on regarde à la fin le TD net.
Concernant mes répartitions détaillées j’obtiens :
Par Zones : 17% FRA / 82% EUR / 1% MON
Par secteurs : 18% BUR / 51% COM / 6% HOT / 9% LOG / 12% ACT / 5% SAN + EDU / 1% DIV
De mon côté, en moyenne les frais de souscription sont ramenés à 5% (sur les 8 SCPI avec réintégration du cashback), le TOF est supérieur à 98% et le WALB s’élève à 8,24 ans.
Tu as raison d’évoquer ce dernier indicateur, plutôt rassurant alors même qu’il est nettement plus défavorable que le WALT.
J’essaierai de faire un retour annuel ici même (évolution du prix des parts / valeur de reconstitution).
PS : en revanche je n’ai pas compris comment tu obtiens une décote moyenne de 4,08%.
Je viens de mettre à jour mon tableur avec les toutes dernières données (sauf Transition Europe, les dernières données sont pour T4 2025)
Effectivement j ai une decote moyenne de 3,68 maintenant ! (Je prends manuellement chaque décôte et je pondère par le poids de chaque SCPI pour ma répartition)
Remake Live est peut-être un peu moins intéressante qu Iroko effectivement ! Mais elle a l avantage d avoir un peu plus d historique que d autres SCPI aussi
L endettement a diminué un peu, on est 24,42%, ce qui est quasi identique a iroko qui est 25,07
Je ne sais pas comment ils font leur tambouille en interne mais j imagine que puisqu elles sont en phase de collecte elles doivent se servir de cet argent frais pour rembourser les dettes ?
Plutôt que mettre toutes les SCPI dans le même lot, il convient d’analyser, comprendre les causes.
la hausse des taux à provoqué une baisse des valorisations qui fut anxiogène pour les investisseurs qui, nombreux à vouloir sortir, ont contraint les sociétés de gestion à vendre des actifs et donc réduire également le rendement.
D’une part les scpi très concentrées sur un secteur et une zone géographique furent lourdement exposées au retournement du cycle. D’autres part une mauvaise gestion de la collecte par les SCPI bancaires principalement, ont conduit ces fera beaucoup investir rapidement dans des actifs qui ne furent plus compétitifs par rapport aux obligations…
Cela ne représente qu’une quinzaine de SCPI sur les plus de 200 existantes et les investisseurs bloquées moins de 3%…loin de les négliger cette réalité remets un peu de contexte. Certaines ont maintenu leur prix de parts, leurs distribution (Corum, log in, etc…) d’autres se sont diversifiés (typologie, secteur géographique…), et enfin, des initiatives en faveur d’un marché secondaire se structurent. Peut-être insuffisant ces initiatives permettent de retrouver de la liquidité, en contrepartie de décote… mais cela a le mérite de proposer une alternative.
