Oui, en effet, je ne connaissais pas l’usufruit temporaire et le levier fiscal qu’il offre en société à l’IS. Ça semble potentiellement intéressant.
L’usufruit temporaire
L’usufruit, c’est l’inverse : paiement d’une fraction du prix (20-35% selon la durée), perception de 100% des loyers pendant le démembrement, et à la fin plus rien. C’est un placement « à fonds perdus » sur le capital, mais à rendement élevé sur le cashflow.
Trois profils l’utilisent.
Les entreprises à l’IS d’abord. Une société avec de la trésorerie excédentaire peut acheter de l’usufruit de SCPI. Les loyers entrent dans le résultat, mais l’usufruit est amortissable comptablement. L’amortissement réduit le résultat imposable. Résultat : un placement de trésorerie avec effet de levier fiscal. C’est le cas d’usage majoritaire.
Les particuliers avec du déficit foncier ensuite. Quelqu’un qui a accumulé du déficit foncier (travaux sur un bien locatif, par exemple) ne peut l’imputer que sur des revenus fonciers, dans la limite de 10’700€ par an sur le revenu global. L’usufruit génère des revenus fonciers. Le déficit les efface. Revenus quasi non imposés.
Les retraités enfin, plus rarement. Quelqu’un qui veut du cashflow immédiat sur une période définie, sans besoin de transmettre ce capital, peut y trouver son compte. Mais la fiscalité pleine (revenus fonciers) limite l’intérêt hors situations spécifiques.
Le problème de l’usufruit, c’est la rareté. Pour acheter de l’usufruit, il faut un acheteur de nue-propriété en face. Avec une clé 70/30, pour 10’000€ d’usufruit il faut ~23’000€ de nue-propriété. L’offre est structurellement limitée. Quelques plateformes (Louve Invest , Demembrement-8 ) tentent de fluidifier le marché, mais ça reste un produit de niche.
Viager vs. temporaire
L’usufruit peut aussi être viager : il dure jusqu’au décès de l’usufruitier. C’est surtout un outil de transmission. Les parents gardent l’usufruit (les revenus), les enfants reçoivent la nue-propriété. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession sur la valeur de l’usufruit. Le calcul fiscal dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
Via une société à l’IS
Détenir des parts de SCPI via une SCI ou une holding à l’IS est une option pour les patrimoines conséquents. La fiscalité passe de l’IR (jusqu’à 45% + PS) à l’IS (15% puis 25%). Les revenus peuvent être capitalisés dans la structure sans imposition immédiate. Les intérêts d’emprunt sont déductibles.
Les parts de SCPI en pleine propriété ne sont pas amortissables à l’IS. Les avantages économiques des parts ne diminuent pas avec le temps. En revanche, l’usufruit de SCPI est amortissable, car c’est un droit limité dans le temps par définition. Et c’est là que ça devient intéressant.
Une société à l’IS qui achète de l’usufruit de SCPI européennes cumule deux effets. D’abord, les revenus sont imposés dans le pays source (Allemagne, Espagne, Pays-Bas…), pas en France. L’IS français est neutralisé par les conventions fiscales. Sur de l’usufruit Corum Origin ou Iroko Zen , c’est quasiment 0% d’IS sur les loyers. Ensuite, l’usufruit s’amortit linéairement sur sa durée. Sur un usufruit 10 ans, 10% de la valeur passe en charge chaque année. Cette charge crée du déficit fiscal imputable sur d’autres revenus de la société. Résultat : des loyers quasi nets d’impôt, plus du déficit pour gommer de l’IS ailleurs. Pour ceux qui ont une société à l’IS avec d’autres revenus à neutraliser, c’est redoutable.
Le revers de la société à l’IS : coût de structure (comptabilité, formalisme), et surtout le piège de la sortie. À la revente des parts, la plus-value est taxée à l’IS. Et pour sortir le cash de la société, il faut encore payer la flat tax sur les dividendes. Double imposition.
Ce montage ne vaut le coup qu’avec un patrimoine significatif (plusieurs centaines de milliers d’euros), une stratégie de capitalisation long terme, ou un objectif de transmission. Pour un investissement de 50’000€, les frais de structure mangent l’avantage fiscal.
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