C’est un exemple de portefeuille de niveau de risque intermédiaire, en effet. Diversification sur trois classes d’actifs et liquidité : cela me semble plus adapté au cas général qu’une grosse position en SCPI.
Oui pour Linxea mais ce n’est pas le cas sur Louve Infinity
Oui, et également chez Corum.
Mais ils se rattrapent ailleurs : contraintes d’allocations, fonds obligataires et UCs chargées en frais…
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Rien empeche d’etre smart about it et d’avoir deux assurance vie pour utiliser le meilleur des deux. Par example, MSCI world (0% frais entree) + Sofidynamic (2% frais entree) + 10% support euros (4% rendement) sur Louve Infinity et une autre assurance vie pour completer avec du support euros et fond obligataire datés.
D’une certaine manière, la SCPI est à la société de gestion ce que la merguez est au boucher…
Un produit construit à partir de ce qui reste une fois les morceaux les plus nobles sélectionnés.
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Et si le réel frein à la performance n’était pas uniquement lié aux frais d’entrée ?
C’est la question que je me suis posée. J’ai donc posé les mathématiques pour Iroko Zen et Remake Live, deux SCPI sans frais d’entrée proposées dans le contrat Linxea Spirit 2.
Tout comme pour ses copines :
- La date de début correspond à la 1ere année d’exercice complet de la dite SCPI
- Les loyers sont capitalisés et exprimés net de fiscalité étrangère
- J’ai considéré que les frais de gestion du contrat s’appliquaient au 31 Décembre de chaque année une fois les loyers réinvestis et la part revalorisée.
Dans le cadre rouge, vous retrouverez le taux de rendement annualisé brut de fiscalité et d’inflation
Sans surprise les frais d’entrée sont un réel handicap si on compare ces deux SCPI avec les copines du dessus.
J’espère que cette seconde salve de résultats vous sera aussi utile que cela a pu l’être pour moi. Je vous épargnerai mes conclusions qui ne correspondent qu’à mon schéma de pensée et mon profil d’investisseur.
Bonne journée à tous et attention à l’indigestion 
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Ta formule
(prix + loyer) × 0,9950ne reproduit pas tes chiffres à partir de 2024 (Iroko) et 2023 (Remake) car tu as intégré les revalorisations de part (Iroko +1%, Remake +2%) . -
Ton modèle réinvestit les loyers en parts SCPI donc les loyers réinvestis subissent la revalorisation de la part et les frais de gestion. Si on calcule le TRI avec loyers sortants (non réinvestis), on obtient ~6,07% (Iroko) et ~6,22% (Remake) .
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Iroko Zen est valorisée au prix de retrait (188,72 €) alors que Remake Live est valorisée au prix de souscription (204 €) .
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Remake Live n’est plus disponible sur Linxea Spirit 2 (aujourd’hui), mais disponible sur certains contrats Spirica
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Louve Infinity (frais 0,39% + crédit d’impôt étranger reversé), donc il faudrait refaire un calcul avec un Sofidynamic a 2% de frais d’entree, mais avec 5% de frais de sortie si <8 ans, donc il faudrait faire un calcul sur 8 ans.
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Bonjour Michael-2,
Je vous joins le détail des calculs effectués.
Le calcul de TRI étant quelque chose d’assez nouveau pour moi, il est possible que je me sois planté cependant je n’arrive pas à voir où. 
Iroko Zen est valorisée au prix de retrait (188,72 €) alors que Remake Live est valorisée au prix de souscription (204 €) .
Sauf erreur de ma part, la valeur de retrait pour ces deux SCPI est identique au prix de souscription du fait qu’il n’y a pas de frais d’entrée. C’est en tout cas ce que montre le dernier bulletin trimestriel publié par Iroko Zen (capture ci-dessous)
Remake Live n’est plus disponible sur Linxea Spirit 2 (aujourd’hui), mais disponible sur certains contrats Spirica
C’est effectivement ce que j’ai pu constater également du moins pour l’indisponibilité sur Spirit 2.
Louve Infinity (frais 0,39% + crédit d’impôt étranger reversé), donc il faudrait refaire un calcul avec un Sofidynamic a 2% de frais d’entree, mais avec 5% de frais de sortie si <8 ans, donc il faudrait faire un calcul sur 8 ans.
N’étant ni détenteur d’un contrat Louve Infinity ni investi dans Sofidynamic je n’ai pas les données nécessaires pour se faire. De plus il me semble que cette SCPI est très récente ce qui rend de facto impossible l’étude sur 8 ans.
Bonne soirée
Oui, bien vu, j’ai vérifié dans les conditions générales. Bonne nouvelle ! 
Les loyers d’Iroko Zen et Remake Live ne capitalisent pas, ils sont versés sur le fonds euros (cf. annexe financière de Spirica). Vous avez inclus les loyers dans le prix des parts de l’année suivante. Du coup, les intérêts composés des frais d’assureur et le fait d’acheter des parts plus élevées impactent la performance.
Voilà mon calcul sans capitaliser, en séparant les loyers de la valeur des parts :
Dis-moi ce que tu en penses.
9.52% sur 2024 et 9.04% sur 2025 avec un TRI cible a 5 ans de 7,00 %
Bonjour @Michael-2
Les loyers d’Iroko Zen et Remake Live ne capitalisent pas, ils sont versés sur le fonds euros (cf. annexe financière de Spirica). Vous avez inclus les loyers dans le prix des parts de l’année suivante. Du coup, les intérêts composés des frais d’assureur et le fait d’acheter des parts plus élevées impactent la performance.
Je comprend mieux que nous n’arrivions pas au même résultat.
Vous avez tout à fait raison sur le fait qu’ils sont reversés sur le fond Euros dans le cadre du contrat Spirit 2.
C’est totalement un parti pris de ma part que de considérer qu’ils sont automatiquement réinvestis au 31 Décembre de chaque année. Cela vient du fait que je réinvestis moi-même les loyers que je perçois (quand cela était encore possible pour ces deux SCPI 
).
Bonne journée
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Pour bien comprendre, quel est l’intérêt ?
La pénalité de sortie est de 3 ans ? Donc les nouveaux loyers vont être bloqués de nouveau et vous allez acheter à un prix de part plus élevé. Et je crois comprendre que vous voulez sortir de cet investissement en SCPI, donc autant ne pas concentré non?
Si c’est payé en support euros et que vous avez des actions, cela va vous aider à rééquilibrer a la fin de l’annee et éviter des frais d’arbitrage sur ETF en AV.
J’ai pris Iroko Zen et Sofidynamic pour mes parents, donc j’essaie de comprendre.
L’intérêt, c’est que si tu n’as pas d’autres projets sur les 3 ans, ça permet de capitaliser.
Et pour un produit de risque 3/4… ce n’est pas mauvais ! Pas le meilleur, certes, mais pas mauvais. Je laisse Bobby s’exprimer sur sa vision, of course.
La pénalité de sortie est de 3 ans ? Donc les nouveaux loyers vont être bloqués
La pénalité de sortie se calcule à la date du 1er investissement sur la SCPI. J’investis le 1er Janvier 2026 je peux vendre le 1er Janvier 2029 peu importe si j’ai réinvesti les loyers ou non.
Et je crois comprendre que vous voulez sortir de cet investissement en SCPI, donc autant ne pas concentré non?
Vous avez raison je désinvestis au fur et à mesure mais je n’ai pas encore atteint la date de rachat sans pénalité sur ces deux SCPI.
J’avais donc fait le choix (avant que Spirica n’en décide autrement) de réinvestir les loyers d’Iroko et Remake puisqu’ils ne souffrent pas de frais d’entrée et que le TD de ces deux SCPI reste supérieur au fonds Euro (en pariant sur le fait que le prix de part ne diminue pas : ne reproduisez pas ça chez vous).
Si c’est payé en support euros et que vous avez des actions, cela va vous aider à rééquilibrer a la fin de l’annee et éviter des frais d’arbitrage sur ETF en AV.
C’est effectivement un choix qu’il est possible de faire. Cela dépend de la stratégie de chacun.
J’ai pris Iroko Zen et Sofidynamic pour mes parents, donc j’essaie de comprendre.
Si Spirica m’avait laissé le choix et après avoir posé les calculs je pense que j’aurai conservé Iroko et Remake sans problème mais pour une part bien plus infime de mon patrimoine que celle que j’avais accordé aux SCPI initialement. Pour le moment les fondamentaux de ces deux SCPI restent très bons je trouve malgré un TD qui (et c’est normal) commence à rentrer dans le rang.
Aurais-tu un contrat de capitalisation chez Linxea? Ma comprehension sur Linxea Spirit 2 (AV) chaque nouveau loyer réinvesti sur la SCPI est considéré comme un nouvel investissement à part entière et donc un nouveau délai de 3 ans pour cette fraction de capital. Je vais poser la question a Linxea.
Avenant SCPI, page 2:
« La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat.
Pour les contrats LINXEA Spirit et LINXEA Spirit 2 : Ces revenus sont réinvestis sur l’un des supports Fonds en Euros présent au contrat, à défaut sur une SICAV monétaire.
Pour les contrats LINXEA Spirit Capitalisation et LINXEA Spirit Capitalisation 2 : Ces revenus sont réinvestis sur le Support, à défaut sur l’un des supports Fonds en Euros présent au contrat, à défaut sur une SICAV monétaire dans les mêmes conditions qu’un versement.
Pour les contrats Linxea Spirit PER : Ces revenus sont réinvestis sur l’un des supports Fonds en Euros présent au contrat, à défaut une SICAV monétaire. »
Combien aurais-tu allouer en SCPI du coup? Dans mon cas, c’est 5 ou 10% du patrimoine pour mes parents, donc cela reste un satellite.
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Je dipose d’une assurance vie Linxea Spirit 2 et je vous confirme qu’il s’agit bien de la date du 1er investissement.
Nous pouvons le voir lorsque nous simulons une demande d’arbitrage via l’interface Spirica. Avant la date anniversaire des 3 ans, pour un rachat de 100 Spirica vous demandera de réallouer 97. Après la date anniversaire, un rachat de 100 entraînera un réinvestissement de 100.
Combien aurais-tu allouer en SCPI du coup? Dans mon cas, c’est 5 ou 10% du patrimoine pour mes parents, donc cela reste un satellite.
Je m’autorise une poche allant de 0 à 5%.
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Je viens d’avoir un retour de Linxea sur le sujet:
- Les loyers sont versés sur le support fonds euros et aucune pénalité n’est appliquée en cas de sortie (sans surprise).
- Depuis au moins un an, Spirica a bloqué les arbitrages du support euros vers Iroko Zen. Elle n’est accessible que par des versements initiaux ou complémentaires. Pour réinvestir ses loyers il faut donc apporter de l’argent frais (abusé non?!).
- L’interface Sylvia de Spirica est incapable de gérer plusieurs lignes temporelles pour une même SCPI (Bobby avait raison). Si vous achetez 10 € aujourd’hui et 100 000 € dans deux ans, Sylvia calcule la fin de la pénalité de sortie en se basant uniquement sur la date du premier achat. C’est une limitation technique mais contractuellement c’est la date de chaque versement qui compte. Si Spirica ameliore son interface Sylvia ils pourront appliquer la pénalité sur vos derniers versements même si le premier a plus de 3 ans.
La grosse question qui se pose… si je mets 10 € sur Iroko Zen aujourd’hui et que, dans 2 ans, je remets 100 000 € en versement complémentaire, est-ce que j’aurai une pénalité si je retire tout au bout de 3 ans ? Avec leur limitation technique actuelle, la réponse semble être non (on échappe à la pénalité), mais contractuellement c’est oui sans la limitation technique. C’est limite interessant de mettre 10 euros sur chaque SCPI juste pour prendre date 
J’ai aussi posé la question sur l’effet inverse et c’est là que ça devient inquiétant. Si vous avez 100 000 € qui ont passé le cap des 3 ans (aucune penalite) et que vous rajoutez seulement 10 € de versement complémentaire… d’après la conseillère, cela pourrait réinitialiser le compteur de 3 ans pour l’intégralité de la ligne. Ce n’est pas le cas aujourd’hui à cause de leur limitation technique mais contractuellement Spirica a le droit.
Perso je ferais très attention avant de vouloir capitaliser sur des SCPI chez Spirica, ça sent la grosse galère à venir si il y a des tensions. D’ailleurs, j’ai demande s’il y avait des tensions sur Iroko Zen et Remake Live (ou un ralentissement) et apparement tout va bien.
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Tu peux réinvestir sur iroko zen via des investissements progressifs (arbitrage programmés tous les 1er vendredi du mois du fonds euros vers ce que tu veux)
C’est un bug je pense qui sera corrigé un jour mais c’est possible pour le moment
Bonjour @Michael-2
Lorsque j’avais posé la question en 2022, il n’était pas question d’une limitation technique mais bien de la '“règle du jeu” en vigueur. C’est effectivement quelque chose à avoir en tête.
Si on souhaite rassurer, j’ai réalisé en début d’année un arbitrage sortant sur Immorente et Primovie sans que Spirica ne le bloque. Pourtant si on consulte les derniers bulletins trimestriels de ces deux SCPI on remarque très vite que la liquidité est “bloquée” depuis plusieurs mois maintenant.
Peut être que les sommes en jeu n’étaient pas assez importante mais je me dis aussi que ce n’est pas dans leurs intérêts de le faire car ce serait un message très négatif envoyé à leurs clients quand bien même la règle existe.
Autre point intéressant de souligner c’est que le fonds euros nouvelle génération de ce contrat contient 18% d’immobilier. N’est il pas envisageable qu’un particulier qui verse 100 € sur ce fonds soit en fait entrain de racheter 100 € de part de SCPI d’un autre épargnant entrain de réaliser un arbitrage sortant ?
Mon point au dessus n’est que pure spéculation je ne sais ni si c’est réalisable ni si c’est pratiqué.
Oui, et en assurance-vie (contrairement a SCPI en direct), l’assureur a une obligation de liquidité, donc ils ne peuvent pas faire n’importe quoi non plus. C’est pour cela que des assureurs comme Spirica ou Suravenir sélectionnent rigoureusement les SCPIs. Si une personne décède, ils doivent sortir l’argent par exemple. Spirica a bloqué Remake Live pour de nouveaux versements, ils ont sûrement un risque trop important dessus.
Oui, c’est vrai qu’ils ont beaucoup d’immobilier, mais c’est le cas de beaucoup d’assureurs qui rapportent bien comme la France Mutualiste a 3.5%. Il ne faut pas oublier que le support euros est une anomalie financière… c’est un investissement garanti en capital investi (97 ou 98 % pour Spirica je crois), donc il n’y a aucune chance de perdre de l’argent.
C’est une bonne question… vu les encours énormes sur le support euros, ils peuvent l’utiliser pour compenser un risque ailleurs. Spirica, c’est 15 milliards et Iroko Zen 350 millions sous gestion, donc oui c’est peanuts s’ils décident de faire ça, mais comment Iroko Zen pourrait garantir que l’argent entrant ne garantit uniquement Spirica, des sortes de conventions de distribution?