Immobilier + taux bas : je prends tout le cash ou je joue la prudence?

Investissements et bourse Immobilier
1

Salut à tous,

Je viens de terminer la rénovation de mes combles en studio :

Coût total : 60 k€

Valeur actuelle estimée : 120 k€

Au départ, j’avais négocié avec le Crédit Agricole un prêt de 80 k€ / 20 ans / 2,35% (j’avais pris de la marge).

Finalement, j’ai financé comme suit :

Éco-PTZ : 40 k€ à 0% sur 20 ans

MaPrimeRénov’ : 10 k€ (un cauchemar administratif, mais c’est un autre sujet :sweat_smile:)

Il restait donc 10 k€ à débloquer sur l’enveloppe Crédit Agricole… et là je me demande : et si je débloquais tout ?

Pourquoi ?

Dans 2-3 ans, je veux agrandir ma résidence principale.

Les taux sur 20 ans sont déjà à 3%+, et j’ai peu d’espoir de retrouver un jour un 2,35%.

Les frais de dossier + caution (2000€+) sont déjà payés.

Je peux débloquer ce prêt uniquement jusqu’à fin 2025.

Si je prends tout, j’aurais 80 k€ sur ce prêt + les 40 k€ de l’Éco-PTZ = 120 k€ de dettes face à un bien qui vaut aujourd’hui autant (emplacement très patrimonial, grande ville, proche fac de droit).

Mon idée serait de placer ces 80 k€ sur un fonds euro boosté à 4,6% brut garanti jusqu’à fin 2026. Ensuite, je basculerais vers un autre fonds euro boosté, ou à défaut un fonds euro classique.

En résumé :

Achat RP prévu dans quelques années → prêt quasi certain

Forte probabilité que ce futur prêt ait un taux > 2,35%

Je peux assumer la mensualité dès aujourd’hui → autant commencer à rembourser maintenant

:backhand_index_pointing_right: Vous feriez quoi à ma place ?

Débloquer uniquement ce dont j’ai besoin (10 k€)

Ou tout débloquer pour

profiter du taux et placer en attendant ?

2

Hello,

Pour te donner des pistes de réflexion :

  • Attention à l’effet « argent de la maison » comme disent les Américains. Il faut réfléchir à l’allocation de tout ton patrimoine et pas juste une optimisation localisée (PS : on travaille sur la notion de levier version Cayas :shushing_face:)

  • Attention aux conditions du prêt CA, est-ce que tu disposes de l’argent comme tu le souhaites ?

  • Est-ce que d’ici là tu n’auras pas besoin d’un autre prêt qui pourrait être impacté par celui-ci ? Perso j’ai des crédits étudiant à taux compétitifs (< 1%) qui sont actuellement investis en Bourse, mais du coup les banques les prennent en compte dans ma capacité d’emprunt pour la RP…

  • 2.35% en incluant l’assurance emprunteur ? Et quelles sont les conditions du fond€ boosté ? (plafond de versement, durée limitée, % d’UC, pénalité si rachat tôt)

  • Est-ce que l’écart entre 2.35% et 4.6% brut justifie les contraintes du prêt ? Pose les calculs dans Excel, mais je pense que t’y gagnes 2k€ dans le meilleur des cas.

  • Es-tu vraiment convaincu que les taux ne peuvent pas encore baisser d’ici 2-3 ans ? J’ai l’impression que tu cherches surtout à conserver ce taux de 2.35%.

3

À ne pas confondre avec « les bruits de la maison » : https://www.dailymotion.com/video/x78y5l

1 « J'aime »
4
  • Oui je dispose de l’argent comme je le souhaite, j’ai fait un premier déblocage de 15k€ aussitôt placés sur mon fond euro a 4,6% en attendant mon prochain achat immobilier prévu d’ici 2 a 4 ans
  • Oui j’aurais un nouveau prêt car je vise un bien a 410k€, ces 80k€ en cours de déblocage ne représenteront qu’une partie du prêt, nécessaire mais pas suffisant (je prends juste un peu d’avance)
  • Non c’est 2,35% le prêt, l’assurance est a 0,20% de mémoire. Le fond n’est boosté que jusqu’a fin 2026. Aucune condition d’uc, pas de montant minimum etc… je l’ai déjà ouvert depuis quelques mois
  • Ce n’est pas mon objectif principal de faire fructifier ces 80k€, mon objectif est plutôt d’emprunter pour ma future RP. Mais la somme étant la, je cherche à la placer sur un support sans risques de perte en capital, je n’ai pas trouvé mieux que ce fond euro boosté linxea objectif a 4,6% . Sur 4 ans, après fin du boost et après impôts j’ai un gain de 1657€. Pas fou mais je prends
  • Suis je convaincu qu’on ne retrouvera pas des prêts en dessous de 2,35% d’ici 4 ans ? Je n’ai pas de boule de cristal donc c’est plutôt un sentiment vis a vis de la conjoncture. Mais comme on dit “un tiens vaut mieux que 2 tu l’auras”, j’ai déjà payé les frais de dossier et frais de cautionnement. Je peux commencer a rembourser cette somme des maintenant. Si les taux baissent je pourrais négocier un rachat de prêt, je ne vois pas personnellement de raison objective a ne pas le prendre mais je suis justement la pour challenger mon plan :+1:
5

Attention au biais des coûts irrécupérables.

4.6%, c’est le maximum que tu vas toucher. Vu le taux de l’€ster, ça sera probablement sensiblement moins.

3 « J'aime »
6

Compte tenu des éléments que tu indiques, ton plan me paraît cohérent.

Tu vas avoir besoin de financements à un horizon relativement proche : 2/3 ans.

Le taux déjà locké (2,35%) est meilleur que ce que tu pourrais avoir aujourd’hui : taux excellent à 3%, très bon taux à 3,3%. En termes de probabilité, profiter de la totalité de l’enveloppe aujourd’hui vs attendre me semble avoir une espérance de gain (ou de moindre coût).

Ça permet d’optimiser les coûts déjà engagés.

Tu as aujourd’hui des rendements quasi-sûrs meilleurs que tes coûts.

Attention néanmoins, comme le dit @RogerRabbit, les rendements des fonds € hors boost vont probablement baisser. Ça risque donc d’être moins que 4,6%. Tu vas probablement devoir prendre un peu de risque si tu veux que tes rendements de capital dépasse tes coûts après 2026. Aujourd’hui le sans risque, €ster, est à 1,92% brut de fiscalité.

7

Merci pour ton retour.

Si je n’ai pas utilisé la somme pour mon achat immobilier d’ici fin 2026 (probable), ce sera la fin du taux boosté : je trouverai une autre offre avec une condition d’UC