Montage financier pour l’achat immobilier de mon paternel

Investissements et bourse Immobilier
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Bonjour

Je permets de solliciter la communauté Cayas sur ce petit cas pratique :

Mon père, retraité de 71 ans, est sur le point d’acheter un nouvel appartement en vue d’y vivre.

Il n’est pas du tout en mesure de s’occuper du montage financier et donc je m’y colle.

J’arrondi volontairement les sommes pour aller au plus simple.

L’appartement coûte 100 000 € hors frais de notaire.

Il a prévu de vendre en parallèle l’appartement qu’il occupe aujourd’hui, qui est également estimé à 100 000 €, et dont je suis nu-propriétaire à hauteur de 60%.

Il dispose par ailleurs d’une épargne potentiellement mobilisable de 115 000 € :

  • 65 000 € sur un PEL sur lequel il ne peut plus verser, mais qu’il peut conserver encore 5 ans réglementairement

  • 40 000 € sur un Livret A, un LDD et d’un LEP

  • 10 000 € sur une Assurance Vie en Fonds € de la Société Générale arrivée à maturité fiscale

Il touche une retraite de 2 000 € / mois et à une capacité d’épargne d’au moins 500 € / mois.

Tous ses comptes sont à la SG et, si changer d’établissement bancaire n’est strictement pas impossible, ce serait néanmoins plus simple s’il pouvait rester dans cette banque.

Je cherche donc à connaître le meilleur montage financier pour lui permettre d’acheter cet appartement sachant que je souhaite éviter tout montage qui consisterait à que je lui prête de l’argent.

J’ai écarté 2 solutions “extrêmes” :

  • Financement à 100% en cash via son épargne puis reconstitution partielle via la vente de son appartement actuel pour préserver ses besoins de liquidités notamment si la vente de son appartement durait quelque peu

  • Financement à 100% via un crédit immobilier au vu de son âge et du coût associé

Les pistes qui me semblent les plus intéressantes seraient donc :

Piste A :

  • Prévoir une clause suspensive d’achat différé sur l’appartement visé et liée à la vente de son appartement actuel

  • Payer l’appartement via les 40 000 € de la vente de son appartement et la liquidation de son PEL et de son AV si besoin (frais notaire, ameublement, etc…)

Avantage : Pas de recours au prêt

Inconvénient : Il faut que le vendeur accepte mais ça se tente en première approche

Piste B :

  • Faire un apport via la liquidation de son PEL voire de son PEL + AV soit entre 65 000 € et 75 000 €

  • Contracter un prêt d’environ 25 000 € / 35 000 € pour boucler le montant de l’appartement à acheter

  • Rembourser le prêt lors qu’il aura vendu son appartement actuel

Avantage : Plus facile à mettre en oeuvre que de solliciter la clause suspensive

Inconvénient : Coût du crédit mais durée courte à priori

J’envisage donc de proposer la piste A au vendeur et, s’il refuse, de basculer sur la piste B.

Pour la piste B, j’ai l’impression que le plus simple serait un prêt personnel sur 48 ou 60 mois sans frais de remboursement anticipé pour que la mensualité passe sans difficulté pour mon père.

Le coût du crédit serait autour de 3 500 € s’il va au bout du remboursement, ce qui n’est pas l’objectif, mais je n’arrive à trouver de comparateur qui me permette de chiffrer les alternatives suivantes :

  • Prêt in fine

  • Crédit relais

Aussi, je serais preneur vos retours :

  • Sur ma stratégie et le montage envisagé

  • Sur le choix du type de prêt pour la piste B

Bien sûr, tout autre idée est la bienvenue ^^

Merci par avance !

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Mmmh. Il faut une j’y cogite à tête reposée. Je te partagerai des pistes la semaine prochaine !

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compliqué le crédit à cet âge effectivement.
De ce que tu dis il a les liquidités pour acheter le nouvel appartement cash. Je ne vois pas pourquoi chercher plus compliqué ?
En dehors de l’aspect du PEL (quasi inintéressant à chaque fois, sauf si c’est un très vieux qui est bien rémunéré) il pourrait payer son appartement en cash, conserver encore 7/8k€ (si frais de notaires à 7/8k€ sur 100k€) et remplir ses livrets/ AV une fois son ancien appartement vendu.

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Oui c’est toujours une solution mais la vente de son appartement ça reste une incertitude en terme de délai : il va avoir d’autres frais (ameublement, déménagement, etc…), il ne faut pas qu’il y ait une tuile d’ici à ce qu’il récupère la somme.

Après, je sais qu’il n’hésitera pas à demander que je renonce à ma part si c’est possible juridiquement. Je trouverais ça dommage dans le sens où il a déjà ce qu’il faut pour payer le bien au final et qu’il se contenterait de remettre la somme à l’identique sur un nouveau PEL encore moins bien rémunéré, juste pour avoir le “plaisir” de regarder ses comptes.

De mon côté, c’est vrai que je n’en ai pas besoin dans l’absolu : je me disais simplement que je le placerai de manière plus efficiente et que, quoiqu’il arrive, je serai là pour l’aider si besoin (j’ai un devoir moral vis à vis de ma maman décédée).

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Si je comprends bien, le principal problème est un stress de ton père par rapport à la trésorerie disponible entre l’achat et la vente du précédent appartement. Tu pressens que l’ancien appartement va avoir du mal à se vendre ?

Ma première intuition aurait été d’aller voir sa banque pour un prêt relais de quelques 10 aines de k€, c’et-à-dire ton plan B. Avec 500 € de capacité d’épargne, un revenu stable et un actif immobilier en face, le critère de solvabilité ne devrait pas être trop difficile à remplir. Surtout si tu appuies son dossier. Restent les critères de santé…

Autre option, en complément ou en substitution : que tu fasses la banque pour lui. Est-ce que tu as des liquidités non indispensables (et avec de faibles plus-values latentes) que tu serais disposé à lui prêter le temps de la vente, avec reconnaissance de dette et déclaration aux impôts en bonne et due forme ?

Mais objectivement, je pense qu’il ne devrait pas se mettre martel en tête outre mesure : ton père a le capital nécessaire, a priori pas d’incitations à ne pas la casser (i.e. faibles plus-values taxables), une capacité d’épargne récurrente et il lui resterait encore un petit matelas même si la ventre traîne.

Quelles seraient les tuiles qui pourraient le mettre dans la mouise sur la période entre l’achat et l’encaissement de la vente ? Travaux imprévus ?

Est-ce que ça veut dire que ton père possède l’usufruit sur 60% + 40% en pleine propriété. Avec le barème d’usufruit / NP, ça veut dire que ton père a droit à 40%*100% + 60%*30% = 58% du prix de vente. On est d’accord ?

Il rapporte combien ?

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Merci Vincent pour ton retour,

Oui mon père est assez inquiet sur la trésorerie, sans raison particulière, et sans qu’il soit possible de le raisonner non plus : il n’est pas autonome du tout sur la gestion administrative / financière (impôts, charges, etc…), ma mère s’occupait de tout précédemment.

Lors du décès de maman, je lui ai confié ma part d’héritage car il ne comprenait pas que quelque chose puisse me revenir alors qu’il était encore là.

Pour l’ancien appartement, tout est relatif mais je préfère être “pessimiste” et me dire qu’il pourrait mettre entre 6 et 12 mois à se vendre.

L’idée d’un prêt relais me plaît bien justement parce que je sais que mon père a les fonds d’une part et que, d’autre part, il est en parfaite santé.

Pour ce qui est de faire la banque pour lui, je pourrais le faire mais je souhaite faire au plus simple sur le plan administratif déjà et puis (j’espère ne choquer personne) je pense qu’il finirait par essayer de ne plus rembourser (cf le contexte familial particulier que j’ai exposé sur d’autres posts ^^).

Les tuiles potentielles sont limitées mais ce serait du genre la voiture qui lâche, un petit caprice de sa part ou un bon vieux scam pour lequel il a le profil idéal malheureusement.

Je n’avais pas creusé plus que ça le détail de la répartition du fruit de la vente mais oui c’est bien ça et finalement il récupère bien plus que ce que j’avais imaginé au départ : c’est donc une bonne nouvelle qui devrait aussi le rassurer.

Pour ce qui est du PEL, il rapporte 2,5% / an.

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Je pense que c’est une bonne solution : ça peut le tranquilliser sur ses disponibilités, pour 1 à 2 ans dans ça ne lui coûtera pas un œil, il aura la satisfaction d’avoir été autonome financièrement sur ce coup et ça te permet de garder vos pépettes bien séparées.

En gros, la prochaine étape serait d’aller voir le banquier pour confirmer qu’un crédit relais est bien faisable ?

OK, donc PEL ouvert en 2015, qu’il peut conserver jusqu’en 2030 avec juste les PS sur les intérêts mais qui sera fiscalité à l’IR en 2027. Bref, pas de quoi s’y attacher comme un huître à son rocher.

Comment ça se fait qu’il épargne encore autant ? Stress de manquer, ou juste parce que son style de vie idéal ne lui demande pas plus de flouze ?

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Oui c’est ça, la prochaine étape serait donc d’aller à la banque.

Cette étape devrait arriver plus vite que prévu puisqu’il a visité l’appartement et m’a dit qu’il avait “discuté prix avec l’agent immo” avant que je n’apprenne qu’il a en fait signé une offre en bonne et due forme ^^

Il m’a dit qu’il n’avait pas compris que c’était une véritable offre quand je lui ai demandé… ça illustre bien les choses. Pendant ce temps là, l’agent immo a déjà envoyé les éléments à notre Notaire.

C’est tout le paradoxe : Il surveilles ses comptes et pinaille parce que la licence de son amicale est passée de 12 à 20 € / an au point de se fritter avec le président de l’asso mais s’assoie sur une négo d’un appart en vente depuis 1 an ^^

Oui pour le PEL je pense que c’est le mieux à faire.

Un peu des 2 : il ne se prive pas vraiment en termes d’activité , sans avoir de gros besoins pour autant, mais paradoxalement il va stresser parce que sa nièce ne lui a pas remboursé les 15 € qu’elle lui doit pour je ne sais quel cadeau familial…

Il a peur de se faire arnaquer par des personnes qui ne le feront jamais mais ne se méfie pas quand il devrait ^^

Enfin bref, je ne suis pas au bout de mes surprises si l’opération se concrétise mais c’est la vie !

Surtout, merci beaucoup pour ton retour qui confirme la solution du crédit relais !

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Mince, si mon fils était responsable des achats (et majeur, accessoirement), je l’enverrais au charbon pour choper 15% de réduction sur l’appartement. :sweat_smile:

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Si tu es convaincu de la marge de négo, il peut aussi simplement annuler son offre pour en refaire une autre après. D’autant que ce que tu dis semble être un « bel » agent immo qui a sauté sur l’occasion pour augmenter sa com sur le dos de ton père :sleepy_face:

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Oui oui c’est clairement une option aussi !

On n’est pas loin de l’abus de faiblesse… Mais je lui ai demandé de ne plus rien faire signer à mon père avant qu’on ait pu en discuter ensemble : elle a mis un petit coup de pression à mon père en estimant son appartement pour signer un mandat comme il faut le vendre “rapidement” pour financer le nouveau ^^