Quelle allocation pour un revenu passif diversifié?

Allocations & stratégies
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C’est vrai qu’on nous parle à tout bout de champ des SCPI. J’ai du mal à m’expliquer comment une classe d’actifs avec une valorisation modeste fait autant parler d’elle. Toutes les SCPI fusionnées auraient une valorisation comparable à une entreprise au milieu du CAC 40.

J’aime bien regarder les mécanismes de production de valeur derrière mes investissements. L’immobilier locatif, c’est le business des SCPI et des foncières. Concrètement, c’est quoi ? Mobiliser du capital pour acquérir un outil de production qui se déprécie assez lentement. Mettre des annonces en ligne. Faire cracher au bassinet les locataires. Appeler le plombier quand les WC fuient.

OK, je caricature un peu, mais on peut convenir qu’il n’y a rien d’incroyable dans ce que produit cette industrie. Elle ne me semble pas se dégager du lot par sa productivité, sa technicité, son innovation, la rentabilité du capital ou la hauteur des barrières à l’entrée. C’est un business traditionnel, à forte intensité capitalistique, comme beaucoup d’autres.

Dès lors, pourquoi devrais-je accorder un poids beaucoup plus élevé à l’immobilier qu’aux autres secteurs d’activité ?

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Quelles sont ces SCPI ?

Corum Origin, Comete, EDR Europa, Eden et Epargne Pierre Europe.

Que du 100% européen, mais avec des frais d’entrée pour la plupart (sauf Eden).

J’anticipe la question : j’ai déjà de l’Iroko et du Remake sur AV (dont je vais me débarrasser dès que possible compte tenu de nos échanges :smiley: ), et en plus, comme je les prends en direct, je ne voulais pas de SCPI avec une part en France pour réduire l’impact fiscal.

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Pour moi, c’est surtout que la valorisation totale de l’immobilier représente aujourd’hui +/- 3x plus que le marché total actions donc ne pas y accorder un poids assez important dans une logique de diversification me semblait contre-intuitif - sauf à voir un biais fort anti-immo. J’avoue qu’en bon français que je suis, j’ai certainement de mon côté un biais positif envers l’immo.
Après pour le comment, là, c’est un autre histoire d’où mon questionnement initial sur les SCPI :sweat_smile:

J’ai un peu creusé le sujet ce matin et je suis tombé sur pas mal d’infos intéressantes :

  1. En effet, les REITs semblent “relativement” décorées du reste du marché actions
  2. Les performances historiques (ici sur les 30 dernières années) semblent globalement très bonnes - meilleures même que la plupart des indices actions - cf screenshot ci-dessous

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=> Je creuse donc dans cette direction pour quand j’aurais vendu mon immo physique, merci pour la piste très intéressante :folded_hands:

Et oui, j’avais fait ces parcours (je suis bloqué à l’or là - hâte que cette partie arrive !) mais ayant une connaissance très faible de cette classe d’actifs, j’étais plutôt parti pour suivre l’adage du “n’investissez que dans ce que vous comprenez”. Je vais continuer à me former sur cette partie obligataire pour être à l’aise avec son intégration dans mon allocation cible :slight_smile:

Pour le moment, je n’ai backtesté que des allocations sans obligations, je vais les rajouter et refaire mes backtests de ce pas

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En valeur d’assets, clairement ! Mais une énorme partie de l’immobilier est détenue par ses utilisateurs directs (immobilier de jouissance ou d’entreprise occupant son propre immobilier), ce qui implique une fiscalité et des contraintes très différentes de celles qui s’appliquent à l’immobilier commercial. Dès qu’on passe de l’immobilier de jouissance à du locatif, on ajoute une ribambelle de coûts et de risques dans l’équation économique. Par exemple, le risque de vacance locative de ma RP est nul et la problématique des délais de paiement n’existe plus. :grin:

Autant ma RP est un investissement que je juge très correct car il est faiblement fiscalisé, le même bien en investissement locatif ne serait guère plus folichon qu’un investissement obligataire, tout en étant plus risqué.

Oui, il faut que je boucle cette étape du parcours. Allez, un teaser d’une des notes de prof Capy :

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Et y a pas que des vannes :

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Hâte !

Une visualisation sympa sortie récemment sur YouTube :

Visualisation de tout l'or du monde
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L’intro et l’animation de visualisation sont vraiment bien faites :

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Ils ont piqué l’idée à Vincent ! :smirking_face:

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Allocation cible

  • J’avance bien sur mon allocation cible grâce à vos différents retours et creusant les différentes classes d’actifs.
  • Pour simplifier mon allocation cible, j’ai finalement exclu de l’équation les actifs déjà sur-représentés dans mon patrimoine et qui sont illiquides (immo à 43%, non côté à 29% et dette privée à 4%) → revente progressive de ces actifs quand opportunité de le faire
  • Je m’oriente donc sur une allocation diversifiée “classique” avec une grosse base d’ETF actions complétée d’obligations, or, matières premières, monétaire et BTC → sur la répartition, les backtests n’aident pas trop quand j’ajoute le BTC dans l’équation car empêche un backtest sur une durée plus longue et quelques pts de BTC en plus ou moins changent tout étant donné sa très forte perf histo et volatilité associée. Mais j’ai les grandes lignes donc un 80/20 sur lequel je commence à être à l’aise

Quelles enveloppes ?

Par contre, j’ai un sujet que j’ai beaucoup de mal à adresser : quelles classes d’actifs pour quelles enveloppes choisir ? Car il y a la notion de frais certes, de dispo des actifs sur les enveloppes mais surtout de deux autres éléments à intégrer dans l’équation :

  • le ré-équilibrage de portefeuille qui sur des enveloppes comme le CTO me feraient passer par la case flat tax à chaque fois (qui au passage va augmenter ..)
  • le revenu passif à en tirer dans mon cas (si je souhaite me sortir 2000€ / mois au début par ex) où la fiscalité va encore entrer en jeu tout en conservant l’équilibre cible post retraits

Ma réflexion - assez simple - so far m’amènerait à la logique suivante :

  1. PEA : actions
  2. CTO : obligations et BTC
  3. AV : mix de tout sauf BTC qui n’est pas dispo

Ainsi, si pour ré-équilibrer, je dois acheter / vendre un actif autre que BTC, je le fais au sein de l’AV pour éviter toute imposition non souhaitée. Et pour le revenu complémentaire, je le sors de CTO / AV car je vais ouvrir mon PEA donc obligé d’attendre les 5 ans pour éviter sa fermeture. Mais ça supposera d’avoir une part importante d’actifs sur l’AV dont les frais globaux sont plus élevés, je l’ai bien compris aujourd’hui ..

Qu’en pensez-vous ? Une meilleure approche “simple” ? Et ce ré-équilibrage, 2/3x par an suffirait ?

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Je pense que cela s’explique par les détentions : peu d’institutionnels en SCPI, beaucoup de retail > et donc beaucoup de pub, des intermédiaires à rémunérer, etc etc

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Ton hypothèse me semble raisonnable, oui !

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Quelles classes d’actifs pour quelles enveloppes

Oui, c’est la bonne logique. Tu profites de l’avantage de détention de l’AV pour faire tampon et pouvoir faire tranquillement tes arbitrages. On revient sur la problématique de la rentabilité nette nette (après impôts et frais) : tu veux faire une analyse des frais sur tes contrats, et garder la somme minimale dont tu as besoin pour faire tampon. Typiquement : à réfléchir si ton assurance-vie Yomoni, même mature, vaut la peine (surtout maintenant que tu fais toi-même le travail de ton allocation, ce qui diminue l’intérêt de la gestion pilotée).

J’aime bien la calculatrice Schwab pour bien visualiser l’impact des frais. Ça sert à rien d’optimiser religieusement tes impôts si tu perds ta renta en frais par derrière. Le bon montant à garder sur AV s’optimise (et dans 80% des cas, c’est moins que 150K€).

Je maintiens que les 150K€ du PEA, c’est pas assez d’actions d’après moi au vu de ton patrimoine et de ton projet d’indépendance financière. A mon sens, il devrait y en avoir dans PEA plein + AV + CTO.

Sur les arbitrages

Arbitrages 1x à 2x par an c’est suffisant si ton portefeuille est bien réfléchi.

Dis toi que plus l’argent est proche d’être dépensé, plus il doit être 1) garanti ou presque 2) facilement accessible. On achète pas sa baguette du petit déj avec du bitcoin.

Donc, dans une structure FIRE, tu vas souvent trouver une logique de ruissellement :

  • Compte courant : dépenses du mois
  • Livrets réglementés / monétaire : au moins 6 mois de revenu (+ fonds d’urgence pour moi, mais c’est pas une pratique universelle. J’ai tendance à être ceinture + bretelles). Chaque mois, tu fais un transfert vers ton compte courant pour tes dépenses du mois.
    –> Argent garanti, accessible en quelques minutes
  • Parfois du monétaire ailleurs (couvrir une période supplémentaire)
    –> Argent (quasi) garanti/volatilité très faible, accessible en quelques minutes/jours
  • Obligations : ça dépend de la taille de ton patrimoine et de ta répartition, mais souvent en vrai FIRE on trouve au moins 3 à 6 ans
  • Actions
  • Autres supports plus volatiles et/ou immobilisés

Tu arbitres 1x à 2x par an pour t’assurer que tes ratios restent cohérent, mais surtout pour faire “ruisseler” ton argent.
Si les marchés sont favorables, tu vas tirer de tes supports volatiles pour reremplir (en théorie, ils ont grossi ++ donc sortir de là va te permettre de rééquilibrer ton allocation).
Si les marchés sont défavorables, tu tires en premier de tes investissements peu volatiles/moins impactés/décorrélés. A partir d’un certain seuil, il faudra quand même faire des rachats de supports plus volatiles en berne… mais tu es sensé avoir quand même de la marge dans un bon plan.

C’est un système à mettre en place :slight_smile: Une fois la logique installée, ça devient des actions de routine. On garde en tête que les investissements c’est comme le savon : plus tu y touches, moins tu en as.

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Passage super intéressant, je te remercie.

J’ai largement le potentiel pour être FIRE (barista évidemment & “FAT”, pour bosser avec 0 pression et donc prendre plus de risques pro), je suis jeune (40) et je m’interroge souvent sur la part d’oblig / monétaire / peu risquée, je n’ai jamais réussi à me faire une religion, alors je visais plutôt un truc un peu batard [70/30 - 80/20]. D’ailleurs, l’outil Cayas me suggerait même du 100% actions.

Je l’avais toujours envisagé comme un % de mon allocation globale, plutôt qu’une valeur de consommation, c’est sûrement beaucoup plus pertinent de procéder de la seconde manière.

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Merci ! Contente que ça te donne une nouvelle perspective :slight_smile: FI c’est vraiment ma passion, donc j’ai tourné le sujet dans tous les sens.

D’expérience, réfléchir avec une logique pourcentage ou consommation donne souvent des résultats assez similaires, mais je trouve que la logique consommation a deux avantages :

  1. ça donne des repères plus facilement compréhensibles : 150K d’obligations ça te dit rien, mais “ça représente 5 ans de retraits” ça parle tout de suite plus.
  2. ça clarifie la logique de retraits : j’en parlais un peu plus haut en disant que, pour optimiser, il fallait sortir du biais-CDI de la “rémunération qui tombe toute seule” tous les mois ou tous les trimestres. J’ai remarqué que mes clients FI sont souvent des dragons qui thésaurisent (ils en sont pas là par hasard), et l’idée de devoir faire des retraits est vraiment un obstacle à surmonter.

Sinon, mon acronyme FI préféré c’est FINE = Financial Independance Next Endeavor :smiling_face_with_three_hearts: Être indépendant financièrement et faire ce qu’on veut (pas forcément les doigts de pieds en éventail).

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