LMNP / Déception et Dilemne : vendre ou conserver, telle est la question!

[Pulsar_Bandini]

Bonjour à tous,

J’en appel à votre expertise en LMNP pour la revente d’un studio, s’il vous plaît.

Résumé de la situation :

J’investis depuis des années en bourse et crypto, métaux précieux et forex.

L’immobilier m’a toujours rebuté, mais pour mes 40 ans, je me suis décidé à investir.

Je suis enseignant à La Réunion, en couple pacse et sans enfant, avec 3500€ mensuel dans une TMI de plus de 30 %.

En 2021, j’ai signé pour studio de 23m2 en LMNP dans une station balnéaire bretonne.

Le taux du prêt est avantageux : 100 000€ à 1 %.

Le bilan après 4 ans de détention

Après moult déboires avec le promoteur, l’agence de gestion et le syndic de copropriété…
tous mes aprioris sur l’immobilier se sont révélés vrais !

Je songe donc à revendre cet appartement.

Je pense l’avoir acheté pour de mauvaises raisons (je ne savais pas si je voulais un complément de revenu à la retraite, détenir un bien pour la retraite, transmettre à ma nièce car je n’ai pas d’enfant pour le moment…).

Je pense aussi ne pas avoir saisi les mécanismes d’amortissement et la rentabilité du bien locatif.

Ma problématique :

N’étant pas aguerri à la fiscalité et tutti quanti, j’aurais besoin de votre avis et vos conseils pour prendre la bonne décision en toute connaissance de cause, svp.

Les Chiffres : Cashflow negatif = 380€ / mois (effort d’épargne)

Recettes = 357€ / mois

• Loyer : 357€ / mois

Charges : 733€

• Emprunt bancaire = 485€

• Assurance emprunteur = 37€

• Syndic copro = 80€

• Comptable = 43€

• Organisme de gestion = 8€

• Assurance PNO = 9€

• TVA sur loyers = 34€

• Taxe foncière = 37€

Au final, je me dis que 380€ x 12 mois x 20 ans = 91 200€ de ma poche

Il y a 4 ans, j’avais consenti à 200€, voire 250€ maximum d’effort d’épargne, sans prendre conscience du manque à gagner à long terme.

Je ne m’attendais pas à autant de charges et taxes.

N’ayant pas de solides connaissances en comptabilité ou fiscalité, je me sens donc dans coincé dans un dilemne : vendre ou conserver ce LMNP.

Pourriez-vous me donner votre avis sur cette situation, svp ?

[Nono06]

le crédit à 1% est intéréssant, tu pourrais déjà optimiser les frais annexes.
asssurance emprunteur me semble énorme, l’a tu renégociée via des courtiers en ligne, je pense que tu peux facilement enlever la moitié voir plus
change de comptable pour quelque chose en ligne (qlower par exemple) = 15€ economisé /mois. Les OGa ne servent plus à rien donc là aussi 8€ en moins

sur ces 3 postes, tu devrais déjà économiser 50€ / mois.

Je vois de la TVA, je suppose une résidence de services? ça c’est en général un red flag la plupart ne sont pas rentables du tout. D’où l’effort d’épargne mensuel énorme pour un invest avec un crédit à 1%

J’espère que la station balnéaire à une plus value latente importante pour justifier ce cashflow

en dehors de celà, sur l’aspect plus psychologique, si tu ne veux pas consacrer de temps, ni t’y intéresser, alors effectivement il vaut mieux tout simplement vendre et passer à autre chose

[Pulsar_Bandini]

Merci pour ta réponse.

Effectivement, je trouve que cela représente beaucoup de contraintes, pour une rentabilité qui n’est minimale qui n’est pas assurée.

Il s’agit bien d’une résidence de service dans un bassin industriel à l’entrée du station côtière (Larmor 56).

J’ai voulu jouer la carte de la simplicité (pas d’apport, gestion locative à 10 000km depuis la Réunion).
Mais, cette “simplicité” a un coût.

D’autant que je comprends pas bien les déclarations fiscales que cela engendre : déficit, etc.
Seul et à distance, difficile de prendre le temps de faire un bilan chiffré.
La plupart des professionnels sont évasifs, dès que l’on pose des questions trop précises.

Je me donne jusqu’à Noël pour prendre ma décision.

[Pulsar_Bandini]

[Nono06]

si tu es LMNP tu as du créer une EI. Est tu en micro BIC ? si oui c’est un autre soucis et un mauvais choix. le réel est mieux car tu amorti ton bien à sa juste valeur et ne paye pas d’impôts pendant environ 6/10 ans (vu ta renta plutôt 10ans).
d’ailleurs, si tu es au réel, je ne vois pas pourquoi tu reportes du déficit sur ta déclaration d’impots. normalement celà reste dans le résultat/ liasse fiscal que ton comptable fourni. Ce déficit sert ensuite à compenser les bénéfices potentiels pendant 10ans.
Au Réel tu remplis une seule case que le comptable te donne (5NY de tête)

un peu de lecture pour t’aider Comment remplir l’annexe 2042-C-Pro en 2025 ?

[Pulsar_Bandini]

Je suis au régime réel.

Merci pour le lien vers les détails de l’annexe 2024-C-Pro.
Le comptable d’AGCR me dose toutes informations lors de la campagne fiscale, avant la déclaration.

C’est justement toute cette partie fiscale, que j’ai du mal à saisir.

[Pulsar_Bandini]

[Acetyle]

Bonjour,

De ce que je comprends, tu t’es un peu “forcé” à investir dans ce truc à contrecœur, et avec le temps, tu n’as pas changé d’avis et tu n’as pas l’air convaincu par cet investissement.

Considérations financières et rentabilité mises à part, à mon sens, si c’est quelque chose qui te gène, style caillou dans la chaussure, débarrasse-t-en pour te libérer l’esprit, et passe à autre chose.

[Pulsar_Bandini]

Merci pour ta réponse.

Oui, je me suis un peu forcé.
Je ne me pose pas autant de question dans mes autres investissements : bourse, crypto, métaux…

Mais là, j’ai l’impression d’être pris dans un mécanisme que je ne comprends pas.
J’ai l’impression de payer dans le vide, car au final j’aurai quasiment remboursé de ma poche le montant de l’appartement et le fait qu’il soit loué bénéficie davantage aux intermédiaires (syndic, conciergerie…) qu’à moi-même.
Je me suis lancé en toute confiance sur du prévisionnel et me rends compte que j’ai été un peu naïf.

Ou bien suis-je trop paranoïaque, car énormément de particuliers investissent dans ce type de résidence de service en gestion locative via LMNP et n’ont pas l’air de vouloir s’en séparer ?

Peut-être que beaucoup de ces propriétaires ne font jamais les calculs net-net après l’achat et se persuadent d’avoir fait une bonne affaire, même s’il perdent de l’argent.
Un peu comme ceux qui achètent leur résidence principale en se basant sur le prix d’achat, sans compter les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les travaux…

Je ne sais pas trop contacter pour finaliser ma décision : comptable, fiscaliste…. je me donne jusqu’à Noël pour réunir toutes les informations et procéder à une analyse froide, avant de revendre.

[vincent.p]

Bon, je ne suis clairement pas un pro de l’immo, mais là on va parler comptabilité et tableurs. Je suis plus dans mon élément.

Il me semble qu’il manque quelques éléments dans ton analyse :

• Les loyers vont augmenter, peu ou prou avec l’inflation
• Tes revenus également.
• Les décaissements liés à l’emprunt vont rester stables
• Les charges vont probablement suivre l’inflation et seront en pratique absorbées en grande partie par le locataire. Comme le dit @Nono06, tu dois pouvoir gratter un peu dessus dès maintenant.

En pratique, l’effort d’épargne va s’atténuer avec le temps, relativement à ta consommation.

Ensuite, tu présentes un cashflow : entrées et sorties d’argent sur le compte de la LMNP. Ce n’est pas ton compte de résultat, qui représente mieux la valeur économique de ton activité de location et son impact sur ton patrimoine.

Ton résultat, c’est les recettes, moins les charges, moins les intérêts d’emprunt, moins les impôts.

D’un point de vue patrimonial, le capital remboursé chaque mois n’est pas une charge, mais une opération de bilan. C’est n’est ni un enrichissement ni un appauvrissement, juste un transformation de nature au sein de ton patrimoine. Seuls les intérêts sont une charge.

Par contre, dans les charges, il te faudrait aussi évaluer les travaux à provisionner sur la période de détention. Si c’est du neuf, il ne devrait pas y avoir des gros sujets (en sus des provisions pour travaux des charges de copro), mais sur 20 ans, quelques coups de pinceau et de nouveaux joints pour les WC seront les bienvenus.

En rapportant ton résultat au prix actuel de ton bien, tu auras une idée du rendement locatif net d’inflation de ton investissement. Bon, ça ne sera clairement pas fantastique.

Pour connaître l’impact patrimonial total et prendre une décision, il te faudra aussi évaluer la variation de valeur marchande du bien sur ton horizon de détention, ainsi que les impôts sur les PV à la sortie. Tes hypothèses vont beaucoup jouer sur le résultat final.

[Nono06]

tu peux aussi t’aider de ce tableau gratuit pour calculer ta renta et voir des chiffres concrets Calcul rentabilité locative - Votre simulateur d’investissement locatif

[Pulsar_Bandini]

Merci, je vais scruter cela.
Je reviendrai dans cette discussion d’ici quelques semaines, pour vous tenir au courant de l’avancée de mes recherches.

[Pulsar_Bandini]

Merci pour tes conseils précis.

J’ai pris rdv avec un fiscaliste et vais contacter le promoteur qui a un droit de préférence sur le rachat du bien.

D’ici Noël, je reviendrai dans ce fil de discussion pour vous tenir informés de mon choix final.

[Pulsar_Bandini]

Oui, a priori, c’est mon sentiment du moment : m’alléger !

J’ai pris rdv avec un fiscaliste et vais contacter le promoteur qui a un droit de préférence sur le rachat du bien.

D’ici Noël, je reviendrai dans ce fil de discussion pour vous tenir informés de mon choix final.

[Pulsar_Bandini]

Bonjour,
Merci pour ton message qui m’a permis d’avancer sur ce dossier.
Beaucoup de tracas pour un simple studio… je ne m’attendais pas à ce que la fiscalité joue un rôle si important dans ce type d’acquisition !
Cela doit être justement le levier principal qu’activent beaucoup d’investisseur aguerris, lorsqu’ils en connaissent les rouages.
Mais, pour un novice….

J’investis depuis des années en bourse, dans les métaux précieux, les cryptoactifs, les montres (je suis présente du Club Horloger de la Réunion), etc.
Je n’ai aucun cas de conscience avec toutes ces classes d’actifs.
Mais alors l’immobilier… c’est quelque chose !

Entre temps, j’ai contacté le comptable AGCR.
Voici sa réponse :

”La comptabilité concernant l’exploitation de votre bien immobilier en location meublée à LARMOR PLAGE est une comptabilité type engagements. Ce qui signifie que les charges et les produits sont constatés même si les factures ne sont pas émises. Concernant les charges de copropriété, il a été comptabilisé en charges (par la contrepartie du compte factures fournisseurs non parvenues) : 850. 00 €.

Les charges réelles seront donc constatées dans la comptabilité de 2025 et annulées en quasi-totalité par la provision de 850 € constatée en 2024. Il restera la différence entre 850.00 € et les charges réelles. Mais ceci n’a aucune incidence fiscale pour deux raisons :

• Par les dispositions de l’article 39C du code général des impôts qui ne permet pas de déterminer un résultat négatif par des amortissements comptables ; ainsi en fonction des autres charges et le montant des amortissements différés est modifié. Ces amortissements différés sont reportables sans limitation de temps

• Le résultat fiscal de la location meublée (déficit de 304 € en 2024 n’est pas imputable sur d’autres revenus de nature différente. Le résultat négatif est mis en réserve et imputable sur des futurs résultats bénéficiaires LMNP pendant 10 années

Il n’y a donc pas lieu de modifier la comptabilité de 2024 et donc des déclarations fiscales.

Pour la vente

Le résultat de cession est imposé à 36.20 %. Le résultat de cession correspond au prix de vente-la valeur nette comptable. Celle-ci est égale au prix d’achat -les amortissements comptables déduits. Pour votre information la valeur nette comptable au 31/12/2024 était de 94929 € et sera de 89 272 € au 31 /12/2025

La part du prix de vente supérieure à la veleur nette comptable serait donc imposée à 36.20 %.

Lors de l’acquisition, la tva sur le prix d’achat a été remboursée. En cas de revente, un reversement de TVA doit être effectué par vingtièmes restants. Le dernier remboursement de TVA a eu lieu lors de la déclaration de TV A du 1^er trimestre 2024. Ainsi si vente en 2026, le montant théorique de TVA à reverser serait de 20 180*17/20 = 17 153 €

Mais si l’acquéreur (et c’est généralement le cas) poursuit la même activité avec une option TVA, la tva n’est pas à reverser. L’option à la TVA par l’acquéreur doit être indiquée dans l’acte d’acquisition (article 257 bis du code général des impôts).

L’article 12 du bail commercial indique que CAPWEST dispose d’un droit de préférence pour acquérir les locaux. Il faut donc dans un premier tems vous rapprocher de CAPWEST si vous envisagez une cession de votre bien.”

[Nicolas]

C’est complexe

[Pulsar_Bandini]

Merci pour ce tableau.
J’ai retrouvé celui que l’'agence m’a montré avant l’achat.
Sur le papier, cela semblait rentable.
Il va falloir que je compare ces chiffres avec ceux réellement en jeu aujourd’hui.